چالش های ساخت و ساز در تهران از نگاه دکتر محمد توسلیان

ساخت و ساز در تهران طی سال های اخیر با پیچیدگی های بیشتری همراه شده است. افزایش هزینه های اجرا، مسائل حقوقی، شرایط متفاوت املاک و ضرورت کنترل دقیق پروژه، کار را برای مالکان و سازندگان دشوارتر کرده است. به همین دلیل، مدیریت یک پروژه ساختمانی دیگر تنها به انتخاب پیمانکار و شروع عملیات اجرایی محدود نمی شود.

دکتر محمد توسلیان، مدیر گروه مشاورین سازه مسکن پویا، بر اهمیت بررسی همه جانبه پروژه های ساختمانی تاکید دارد. از این دیدگاه، تصمیم های فنی، حقوقی و مالی باید در کنار یکدیگر بررسی شوند. چنین رویکردی می تواند بسیاری از مشکلات پروژه را پیش از تبدیل شدن به یک اختلاف جدی شناسایی کند.

گروه مشاورین سازه مسکن پویا از سال 1386 فعالیت رسمی خود را آغاز کرده است. این مجموعه در سال 1393 نیز با تشکیل یک گروه تخصصی، فعالیت خود را در زمینه مشاوره، ساخت و ساز و مشاوره حقوقی ملک توسعه داد. تجربه فعالیت در مناطق مختلف تهران، به ویژه منطقه 11، بخشی از سابقه این مجموعه را تشکیل می دهد.

چرا ساخت و ساز در تهران پیچیده تر شده است؟

تهران شهری با بافت ساختمانی بسیار متنوع است. در یک محله ساختمان های نوساز دیده می شوند، در حالی که چند خیابان آن طرف تر ممکن است تعداد زیادی ملک قدیمی وجود داشته باشد. بنابراین نمی توان برای تمام پروژه های ساختمانی یک نسخه یکسان در نظر گرفت.

موقعیت ملک، شرایط ساختمان های مجاور، عرض معبر، وضعیت دسترسی و ویژگی های زمین می توانند بر روند پروژه اثر بگذارند. علاوه بر این، مسائل قراردادی و حقوقی نیز باید پیش از شروع عملیات جدی گرفته شوند.

به اعتقاد دکتر محمد توسلیان، بررسی پروژه پیش از ورود به مرحله اجرا اهمیت زیادی دارد. هر اندازه اطلاعات اولیه دقیق تر باشند، تصمیم گیری در مراحل بعدی نیز منطقی تر خواهد بود.

قراردادهای ساختمانی؛ یکی از مهم ترین چالش های پروژه

بخش قابل توجهی از مشکلات ساخت و ساز زمانی شکل می گیرد که طرفین قرارداد تعریف یکسانی از تعهدات خود ندارند. گاهی مالک یک انتظار مشخص دارد، اما سازنده برداشت دیگری از همان بند قرارداد می کند. چنین اختلافی ممکن است در ابتدای همکاری کوچک به نظر برسد، اما در ادامه هزینه زیادی ایجاد کند.

قرارداد ساختمانی باید وظایف و مسئولیت های طرفین را تا حد امکان روشن کند. زمان بندی، تعهدات مالی، نحوه اجرا، مسئولیت ها و شرایط تغییر در پروژه از جمله موضوعاتی هستند که باید با دقت بررسی شوند.

در گروه مشاورین سازه مسکن پویا، موضوع قرارداد تنها از نگاه اجرایی بررسی نمی شود. این مجموعه از مدیران باتجربه و کارشناسان حقوقی نیز برای بررسی قراردادها استفاده می کند. هدف از این کار، کاهش ابهام و پیشگیری از مشکلاتی است که ممکن است در آینده ایجاد شوند.

پیشگیری از اختلاف بهتر از حل اختلاف است

یکی از دیدگاه هایی که دکتر محمد توسلیان در مدیریت سازه مسکن پویا بر آن تاکید دارد، اهمیت پیشگیری از مشکلات حقوقی است. بسیاری از اختلافات از ابتدا با هدف ایجاد مشکل شکل نمی گیرند. در برخی موارد، یک قرارداد ناقص یا برداشت متفاوت طرفین زمینه اختلاف را فراهم می کند.

به همین دلیل، مشورت با متخصصان پیش از امضای قرارداد اهمیت زیادی دارد. متخصص فنی می تواند تعهدات اجرایی را بررسی کند و وکیل نیز آثار حقوقی قرارداد را مورد توجه قرار دهد.

ترکیب این دو نگاه به طرفین کمک می کند تصمیم آگاهانه تری بگیرند. در نتیجه، احتمال بروز اختلاف در مراحل بعدی نیز کاهش پیدا می کند.

کنترل هزینه های ساخت و ساز در تهران

هزینه یکی دیگر از دغدغه های اصلی پروژه های ساختمانی است. اجرای یک پروژه شامل بخش های متعددی می شود و هر تصمیم می تواند بر هزینه نهایی تاثیر بگذارد. به همین علت، برآورد اولیه به تنهایی برای مدیریت مالی پروژه کافی نیست.

مدیر پروژه باید هزینه ها را در طول اجرا نیز کنترل کند. تغییر در تصمیم های اجرایی، انتخاب نامناسب مصالح یا ضعف در برنامه ریزی می تواند هزینه های پیش بینی نشده ایجاد کند.

از سوی دیگر، کاهش هزینه نباید به معنای کاهش کیفیت باشد. گاهی انتخاب ارزان ترین گزینه در کوتاه مدت جذاب به نظر می رسد، اما هزینه تعمیر یا اصلاح آن در آینده بیشتر خواهد بود.

مدیریت صحیح باید میان هزینه، کیفیت و نیاز واقعی پروژه تعادل ایجاد کند. این تعادل زمانی بهتر شکل می گیرد که تصمیم ها بر اساس اطلاعات فنی و شرایط واقعی ساختمان گرفته شوند.

نظارت مهندسی و کنترل عملکرد سازندگان

وجود برنامه مناسب به تنهایی موفقیت پروژه را تضمین نمی کند. نحوه اجرای همان برنامه نیز باید به صورت مستمر بررسی شود. به همین دلیل، نظارت مهندسی یکی از بخش های مهم مدیریت پروژه ساختمانی محسوب می شود.

گروه مشاورین سازه مسکن پویا از مهندسان ناظر برای کنترل و گزارش عملکرد سازندگان استفاده می کند. این نظارت به مدیریت پروژه کمک می کند تا وضعیت اجرا را بهتر ارزیابی کند.

گزارش های منظم نیز امکان شناسایی مشکلات را در زمان مناسب فراهم می کنند. اگر یک ایراد اجرایی زود تشخیص داده شود، معمولا اصلاح آن ساده تر از زمانی خواهد بود که پروژه به مراحل بعدی رسیده است.

بنابراین نظارت را نباید تنها یک الزام اداری در نظر گرفت. نظارت موثر بخشی از فرایند کنترل کیفیت و مدیریت ریسک پروژه است.

کیفیت ساخت؛ موضوعی فراتر از ظاهر ساختمان

ظاهر مناسب ساختمان اهمیت دارد، اما کیفیت واقعی تنها با مشاهده نمای نهایی مشخص نمی شود. بسیاری از بخش های مهم ساختمان پس از پایان عملیات قابل مشاهده نیستند. به همین دلیل، کیفیت باید از مراحل اولیه اجرا کنترل شود.

انتخاب مصالح مناسب یکی از بخش های این فرایند است. در کنار آن، نحوه اجرا و رعایت اصول فنی نیز اهمیت دارد. حتی مصالح مناسب در صورت اجرای نادرست نمی توانند نتیجه مطلوبی ایجاد کنند.

سازه مسکن پویا در ساختار خود بخشی را برای کنترل کیفیت نهایی در نظر گرفته است. هدف این بخش، بررسی نتیجه اجرا و تایید موارد مرتبط با کیفیت پروژه است.

کنترل نهایی زمانی موثرتر خواهد بود که نظارت در طول پروژه نیز انجام شده باشد. در چنین شرایطی، کنترل کیفیت به یک اقدام مقطعی در پایان کار محدود نمی شود.

بافت قدیمی تهران و حساسیت پروژه های ساختمانی

یکی از چالش های مهم ساخت و ساز در برخی مناطق تهران، وجود ساختمان های قدیمی است. اجرای پروژه در کنار این املاک می تواند حساسیت بیشتری داشته باشد. شرایط سازه مجاور باید بررسی شود و عملیات اجرایی نیز با دقت بیشتری پیش برود.

این موضوع در مناطقی که بافت قدیمی تری دارند اهمیت بیشتری پیدا می کند. سازه مسکن پویا در مناطق 6 و 20 تهران فعالیت داشته و بخش مهمی از فعالیت خود را نیز بر منطقه 11 متمرکز کرده است.

تجربه فعالیت در چنین مناطقی نشان می دهد که شناخت محیط پروژه اهمیت زیادی دارد. یک تصمیم اجرایی ممکن است فقط بر ملک مورد نظر اثر نگذارد و ساختمان های مجاور را نیز تحت تاثیر قرار دهد.

در نتیجه، ارزیابی شرایط پیرامونی باید بخشی از برنامه ریزی پروژه باشد. این بررسی به ویژه پیش از عملیات حساس ساختمانی اهمیت پیدا می کند.

مدیریت بحران در پروژه های ساختمانی

برخی مشکلات ساختمانی قابل پیش بینی هستند، اما گاهی شرایطی ایجاد می شود که نیاز به تصمیم گیری سریع دارد. در چنین موقعیتی، مدیریت بحران می تواند نقش مهمی در کنترل شرایط داشته باشد.

دکتر محمد توسلیان دارای بورد تخصصی مدیریت بحران است و این تخصص در یکی از پروژه های سازه مسکن پویا نیز مورد استفاده قرار گرفت. در تاریخ 26 فروردین 1398، نشست ناگهانی دو ملک در مجاورت مسجدی با قدمت بیش از 100 سال در منطقه 11 تهران شرایط بحرانی ایجاد کرد.

این حادثه باعث شد 9 خانواده با مشکل اسکان روبرو شوند. پس از تشکیل ستاد بحران با نظارت شهردار وقت منطقه 11، مسئولیت تخریب و مهار شرایط به سازه مسکن پویا پیشنهاد شد. مرمت مسجد و نوسازی دو ساختمان آسیب دیده نیز در چارچوب این پروژه قرار داشت.

دکتر محمد توسلیان با وجود خطرات پروژه، مسئولیت آن را پذیرفت و تیم سازه مسکن پویا فعالیت خود را آغاز کرد. این پروژه نمونه ای از شرایطی بود که در آن تجربه ساختمانی باید در کنار مدیریت بحران قرار می گرفت.

چرا سرعت تصمیم گیری در شرایط بحرانی مهم است؟

در یک پروژه معمولی، مدیران فرصت بیشتری برای بررسی گزینه های مختلف دارند. با این حال، شرایط بحرانی قواعد متفاوتی دارد. برخی تصمیم ها باید در زمان کوتاهی گرفته شوند تا از افزایش خسارت جلوگیری شود.

البته تصمیم سریع نباید بدون بررسی تخصصی باشد. مدیر پروژه باید میان سرعت و دقت تعادل برقرار کند. در همین شرایط است که تجربه و حضور متخصصان اهمیت بیشتری پیدا می کند.

همچنین هماهنگی میان نیروهای اجرایی، مهندسان و نهادهای مسئول ضروری است. اگر هر بخش بدون توجه به سایر بخش ها تصمیم بگیرد، مدیریت شرایط دشوارتر خواهد شد.

تجربه پروژه منطقه 11 یکی از نمونه های فعالیت سازه مسکن پویا در چنین شرایطی است. این پروژه نشان داد که مدیریت بحران می تواند با حوزه ساخت و ساز ارتباط مستقیم داشته باشد.

انتخاب تیم مناسب برای پروژه ساختمانی

مالک برای اجرای پروژه با افراد مختلفی در ارتباط است. مشاور ملکی، مهندس، پیمانکار، مدیر پروژه و مشاور حقوقی هر کدام مسئولیت متفاوتی دارند. هماهنگی میان این افراد تاثیر زیادی بر نتیجه نهایی دارد.

انتخاب افراد متخصص اولین مرحله است، اما کافی نیست. اعضای تیم باید بتوانند اطلاعات مورد نیاز را با یکدیگر به اشتراک بگذارند و تصمیم های هماهنگ بگیرند.

گروه مشاورین سازه مسکن پویا نیز بر اساس همین نگاه از تخصص های مختلف در ساختار خود استفاده کرده است. کارشناسان ملکی، مهندسان ناظر، مدیران قرارداد، وکلا و بخش کنترل کیفیت در حوزه های متفاوت پروژه نقش دارند.

این ساختار با هدف بررسی جامع تر مسائل ساختمانی شکل گرفته است. در نتیجه، یک موضوع می تواند پیش از تصمیم گیری نهایی از چند زاویه بررسی شود.

اهمیت شناخت منطقه پیش از شروع ساخت و ساز

هر منطقه از تهران ویژگی های خاص خود را دارد. شرایط بافت شهری، سن ساختمان های اطراف و نوع املاک در تمام نقاط شهر یکسان نیست. بنابراین شناخت منطقه می تواند بخشی از فرایند ارزیابی پروژه باشد.

سازه مسکن پویا علاوه بر مناطق 6 و 20، فعالیت متمرکزی در منطقه 11 تهران داشته است. این مجموعه در استان های مازندران و قزوین نیز فعالیت کرده است.

تجربه حضور در مناطق مختلف باعث می شود تیم اجرایی با شرایط متنوع تری روبرو شود. با این حال، هر پروژه باید به صورت مستقل بررسی شود و تجربه قبلی جای ارزیابی دقیق پروژه جدید را نمی گیرد.

نقش مدیریت پروژه در کاهش ریسک ساخت و ساز

ریسک را نمی توان به طور کامل از یک پروژه ساختمانی حذف کرد. با این حال، مدیریت مناسب می تواند بسیاری از خطرات قابل پیش بینی را شناسایی و کنترل کند.

اولین گام، جمع آوری اطلاعات کافی است. پس از آن باید شرایط فنی، مالی، قراردادی و حقوقی پروژه بررسی شوند. برنامه ریزی اجرایی نیز باید بر اساس همین اطلاعات انجام شود.

نظارت در طول پروژه مرحله بعدی است. مدیر پروژه باید روند اجرا را با برنامه مقایسه کند و در صورت مشاهده مشکل، تصمیم مناسب بگیرد.

در پایان نیز کنترل کیفیت اهمیت دارد. این فرایند باعث می شود مدیریت پروژه از مرحله تصمیم گیری اولیه تا تحویل نهایی ادامه داشته باشد.

رویکرد سازه مسکن پویا به چالش های ساخت و ساز

گروه مشاورین سازه مسکن پویا فعالیت رسمی خود را از سال 1386 با مدیریت دکتر محمد توسلیان آغاز کرد. این مجموعه در سال 1393 ساختار فعالیت خود را گسترش داد و خدمات مشاوره، ساخت و ساز و مشاوره حقوقی ملک را در کنار یکدیگر قرار داد.

تجربه فعالیت در تهران و حضور در پروژه های مختلف باعث شده است این مجموعه با مسائل متنوع حوزه ساختمان روبرو شود. از سوی دیگر، پروژه مدیریت بحران منطقه 11 تجربه متفاوتی در کارنامه سازه مسکن پویا ایجاد کرد.

رویکرد مدیریت این مجموعه بر پیشگیری از مشکلات، استفاده از مشاوره تخصصی و کنترل پروژه در مراحل مختلف تاکید دارد. در این نگاه، مسائل حقوقی از موضوعات فنی جدا نیستند و کیفیت نیز تنها در پایان پروژه بررسی نمی شود.

جمع بندی

چالش های ساخت و ساز در تهران تنها به هزینه مصالح یا اجرای عملیات ساختمانی محدود نمی شوند. قراردادها، مسائل حقوقی، شرایط املاک مجاور، نظارت مهندسی، کنترل کیفیت و مدیریت شرایط پیش بینی نشده نیز اهمیت زیادی دارند.

از نگاه دکتر محمد توسلیان، مدیر گروه مشاورین سازه مسکن پویا، استفاده از افراد متخصص و بررسی دقیق قراردادها می تواند از بسیاری از مشکلات آینده جلوگیری کند. همچنین حضور مهندسان ناظر و کنترل مستمر کیفیت به مدیریت بهتر پروژه کمک می کند.

تجربه سازه مسکن پویا از سال 1386 تاکنون نیز بر همین رویکرد شکل گرفته است. ترکیب مشاوره ملکی، مدیریت قرارداد، نظارت مهندسی، خدمات حقوقی و کنترل کیفیت می تواند دید جامع تری برای مدیریت پروژه های ساختمانی ایجاد کند.

در نهایت، ساخت و ساز موفق نتیجه یک تصمیم یا یک مرحله خاص نیست. مجموعه ای از تصمیم های درست از پیش از شروع پروژه تا زمان تحویل ساختمان، نتیجه نهایی را شکل می دهند.