نحوه محاسبه سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت
نحوه محاسبه سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت یکی از مهم ترین موضوعاتی است که باید پیش از امضای قرارداد بررسی شود. بسیاری از مالکان هنگام مذاکره با سازندگان با پیشنهادهایی مانند مشارکت ۶۰ به ۴۰ یا ۵۵ به ۴۵ روبرو می شوند، اما ممکن است ندانند این درصدها چگونه تعیین می شوند و آیا با ارزش واقعی ملک و هزینه اجرای پروژه تناسب دارند یا خیر.
تعیین سهم مشارکت تنها به متراژ زمین وابسته نیست. ارزش روز ملک، هزینه ساخت، تعداد واحدهای قابل احداث، کیفیت ساختمان، مدت اجرای پروژه و مبلغ بلاعوض نیز بر نتیجه مذاکره تاثیر می گذارند. از طرف دیگر، باید میان درصد مشارکت و نحوه تقسیم واحدهای نهایی تفاوت قائل شد.
برای مثال، ممکن است مالک و سازنده بر سر سهم ۶۰ و ۴۰ درصد توافق کنند، اما هنگام تقسیم طبقات، پارکینگ ها و انباری ها اختلاف داشته باشند. در نتیجه، یک قرارداد مناسب باید علاوه بر تعیین درصد مشارکت، نحوه تخصیص واحدها و تعهدات مالی و اجرایی طرفین را نیز مشخص کند.
در این مقاله، روش محاسبه سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت را بررسی می کنیم و با یک مثال عددی توضیح می دهیم چگونه می توان ارزش آورده طرفین را با یکدیگر مقایسه کرد.
سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت چیست؟
در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک معمولا زمین یا ملک کلنگی خود را به عنوان آورده وارد پروژه می کند. در مقابل، سازنده متعهد می شود هزینه ها و عملیات مشخص شده در قرارداد را بر عهده بگیرد.
پس از تکمیل ساختمان، واحدها یا حقوق حاصل از پروژه بر اساس توافق طرفین تقسیم می شوند.
برای مثال، اگر سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد تعیین شده باشد، قرار است هر طرف مطابق این نسبت و شرایط قرارداد از پروژه نهایی سهم دریافت کند.
البته این درصد به تنهایی مشخص نمی کند کدام واحدها به مالک و کدام واحدها به سازنده تعلق می گیرند. ارزش واحدها، طبقات، متراژ، پارکینگ و انباری نیز باید در تقسیم نهایی مورد توجه قرار گیرند.
آیا سهم مالک همیشه ۶۰ درصد است؟
خیر. هیچ درصد ثابتی را نمی توان برای تمام پروژه های مشارکت در ساخت تعیین کرد.
نسبت هایی مانند ۵۰ به ۵۰، ۵۵ به ۴۵ و ۶۰ به ۴۰ ممکن است در مذاکرات ملکی مطرح شوند، اما مناسب بودن هر نسبت به شرایط همان پروژه بستگی دارد.
در بعضی مناطق، ارزش زمین نسبت به هزینه ساخت بسیار بالاست. در مقابل، ممکن است در منطقه ای دیگر، هزینه اجرای ساختمان بخش بزرگی از سرمایه مورد نیاز پروژه را تشکیل دهد.
همچنین ظرفیت ساخت، کیفیت مورد انتظار، زمان اجرای پروژه و تعهدات اضافی سازنده می توانند بر پیشنهاد نهایی تاثیر بگذارند.
بنابراین، بهتر است مالک پیش از پذیرش هر درصدی، ارزش ملک و برآورد هزینه های پروژه را بررسی کند.
اولین مرحله؛ محاسبه ارزش روز زمین
برای محاسبه سهم مالک در مشارکت در ساخت، ابتدا باید ارزش روز زمین مشخص شود.
قیمت پیشنهادی فروشنده یا مبالغ درج شده در آگهی های مشابه لزوما ارزش واقعی ملک را نشان نمی دهند. موقعیت جغرافیایی، مساحت، عرض گذر، وضعیت سند و امکان ساخت از جمله عواملی هستند که بر ارزش گذاری تاثیر می گذارند.
همچنین باید محدودیت های احتمالی ملک بررسی شوند. برای مثال، اگر بخشی از زمین مشمول عقب نشینی باشد یا محدودیت هایی برای ساخت وجود داشته باشد، این شرایط ممکن است بر اقتصاد پروژه تاثیر بگذارد.
بهتر است ارزش گذاری با کمک کارشناس ملکی و بر اساس وضعیت واقعی ملک انجام شود. این مبلغ یکی از پایه های اصلی محاسبه سهم مالک و سازنده خواهد بود.
دومین مرحله؛ برآورد هزینه کامل ساخت
پس از مشخص شدن ارزش زمین، باید هزینه کامل پروژه برآورد شود.
آورده سازنده معمولا شامل هزینه هایی است که طبق قرارداد برای اجرای پروژه بر عهده می گیرد. این هزینه ها ممکن است شامل تخریب، طراحی، مجوزها، عوارض، مصالح، دستمزد نیروها، تجهیزات، تاسیسات، بیمه و سایر مخارج اجرایی باشند.
البته مسئولیت پرداخت هر هزینه باید در قرارداد مشخص شود. نمی توان فرض کرد تمام هزینه های جانبی در همه قراردادها بر عهده سازنده قرار دارند.
یکی از اشتباهات رایج، محاسبه هزینه ساخت صرفا با ضرب متراژ ساختمان در یک قیمت تقریبی برای هر مترمربع است. این روش ممکن است برای برآورد اولیه مفید باشد، اما لزوما تمام هزینه های پروژه را پوشش نمی دهد.
برای رسیدن به عدد قابل اتکاتر، باید مشخصات فنی، کیفیت مصالح، نقشه ها و تعهدات طرفین بررسی شوند.
فرمول محاسبه سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت
برای شروع مذاکره می توان از یک روش ساده استفاده کرد. در این روش، ارزش زمین با هزینه کامل ساخت مقایسه می شود تا نسبت اولیه آورده طرفین مشخص شود.
برای محاسبه سهم اولیه مالک، ارزش زمین را بر مجموع ارزش زمین و هزینه ساخت تقسیم می کنیم و حاصل را در ۱۰۰ ضرب می کنیم.
برای محاسبه سهم اولیه سازنده نیز هزینه ساخت را بر مجموع ارزش زمین و هزینه ساخت تقسیم کرده و حاصل را در ۱۰۰ ضرب می کنیم.
این روش به طرفین کمک می کند نسبت سرمایه اولیه خود را بهتر درک کنند.
با این حال، نسبت آورده ها لزوما همان نسبت منصفانه یا اقتصادی سهم نهایی نیست. سود مورد انتظار سازنده، ریسک اجرای پروژه، تامین نقدینگی، زمان ساخت و ارزش واحدهای تکمیل شده نیز باید بررسی شوند.
بنابراین، نتیجه این محاسبه را باید نقطه شروع مذاکره دانست، نه یک فرمول قانونی یا درصد قطعی مشارکت.
مثال عددی محاسبه سهم مالک و سازنده
فرض کنید مالک یک زمین کلنگی دارد که ارزش کارشناسی آن ۲۴ میلیارد تومان است. همچنین هزینه کامل ساخت پروژه بر اساس برآورد اولیه ۱۶ میلیارد تومان تعیین شده است.
در این مثال، ارزش زمین ۲۴ میلیارد تومان و آورده اولیه سازنده ۱۶ میلیارد تومان خواهد بود.
مجموع این دو مبلغ برابر با ۴۰ میلیارد تومان است.
اگر ارزش زمین را بر مجموع آورده ها تقسیم کنیم، سهم اولیه مالک برابر با ۶۰ درصد می شود. به همین ترتیب، سهم اولیه سازنده ۴۰ درصد خواهد بود.
در نتیجه، نسبت اولیه آورده طرفین در این مثال به صورت ۶۰ درصد مالک و ۴۰ درصد سازنده محاسبه می شود.
اما هنوز نمی توان گفت این نسبت حتما مناسب ترین توافق برای پروژه است. ممکن است سازنده مسئولیت های مالی بیشتری داشته باشد یا بخشی از هزینه ها در برآورد اولیه محاسبه نشده باشند.
همچنین ارزش احتمالی فروش ساختمان نهایی و بازده مورد انتظار طرفین باید بررسی شود.
به همین دلیل، پیش از تعیین درصد نهایی، لازم است محاسبات اقتصادی پروژه کامل تر شوند.
سود سازنده چگونه بر درصد مشارکت تاثیر می گذارد؟
سازنده تنها تامین کننده هزینه های ساختمانی نیست. او معمولا مسئولیت تامین نقدینگی، هماهنگی عوامل اجرایی، مدیریت عملیات و انجام تعهدات قراردادی را نیز بر عهده دارد.
از طرف دیگر، اجرای پروژه ممکن است چند سال طول بکشد و سازنده در این مدت با ریسک افزایش هزینه ها روبرو شود.
بنابراین، هنگام بررسی سهم پیشنهادی باید بازده اقتصادی سازنده نیز محاسبه شود.
برای این کار می توان ارزش احتمالی فروش واحدهای تکمیل شده را در کنار هزینه های پروژه قرار داد. سپس مشخص کرد هر طرف در سناریوهای مختلف چه ارزش اقتصادی دریافت خواهد کرد.
البته سود مورد انتظار نباید بدون بررسی واقعی به هزینه ساخت اضافه شود و مبنای تعیین سهم قطعی قرار گیرد.
یک محاسبه مناسب باید شرایط بازار، مدت پروژه، هزینه تامین مالی و ریسک های اجرایی را نیز در نظر بگیرد.
تاثیر تعداد طبقات و متراژ مفید بر سهم مشارکت
ظرفیت واقعی ساخت یکی از عوامل موثر بر ارزش اقتصادی پروژه است.
دو زمین با مساحت مشابه ممکن است از نظر تعداد طبقات مجاز، سطح اشغال، تراکم یا متراژ مفید قابل فروش شرایط متفاوتی داشته باشند.
برای مثال، ممکن است مالک تصور کند امکان احداث تعداد مشخصی واحد وجود دارد، اما بررسی ضوابط شهرسازی نتیجه دیگری نشان دهد.
در چنین شرایطی، ارزش پروژه نهایی با برآورد اولیه تفاوت خواهد داشت.
به همین دلیل، پیش از توافق بر سر درصد مشارکت باید وضعیت شهرسازی ملک و ظرفیت واقعی ساخت بررسی شود.
اتکا به تعداد طبقات ساختمان های مجاور یا وعده های غیرقطعی درباره اخذ مجوز می تواند محاسبات اقتصادی پروژه را با مشکل روبرو کند.
نحوه تقسیم واحدها میان مالک و سازنده
پس از تعیین درصد مشارکت، باید مشخص شود این نسبت چگونه به واحدهای واقعی ساختمان تبدیل خواهد شد.
فرض کنید پروژه شامل ۱۰ واحد مسکونی کاملا هم ارزش باشد. اگر سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد تعیین شده باشد، تقسیم شش واحد به مالک و چهار واحد به سازنده می تواند با این نسبت مطابقت داشته باشد.
اما در بسیاری از پروژه ها، واحدها ارزش یکسانی ندارند.
ممکن است واحدهای طبقات بالاتر، واحدهای دارای نور بهتر یا واحدهایی با متراژ و نقشه مناسب تر ارزش متفاوتی داشته باشند.
در نتیجه، تقسیم واحدها صرفا بر اساس تعداد نمی تواند همیشه سهم واقعی طرفین را مشخص کند.
بهتر است علاوه بر درصد مشارکت، ارزش اقتصادی واحدهای تخصیص یافته نیز بررسی شود.
تقسیم واحدها بر اساس متراژ بهتر است یا ارزش؟
متراژ یکی از معیارهای مهم در تقسیم واحدهاست، اما همیشه کافی نیست.
برای مثال، دو واحد ۱۲۰ متری ممکن است به دلیل طبقه، نورگیری، موقعیت در ساختمان یا ویژگی های دیگر ارزش فروش یکسانی نداشته باشند.
اگر طرفین تنها تعداد واحدها یا مجموع متراژ را در نظر بگیرند، ممکن است ارزش نهایی سهم آنها با درصد توافق شده تفاوت داشته باشد.
برای کاهش این مشکل، می توان ارزش کارشناسی واحدها را نیز مبنای مذاکره قرار داد.
همچنین بهتر است قرارداد مشخص کند اگر متراژ واقعی یا تعداد واحدهای نهایی با نقشه اولیه متفاوت شد، سهم طرفین چگونه محاسبه و تسویه خواهد شد.
سهم پارکینگ و انباری چگونه مشخص می شود؟
پارکینگ و انباری ممکن است ارزش اقتصادی قابل توجهی داشته باشند. بنابراین، بهتر است تعیین تکلیف آنها به پایان پروژه موکول نشود.
در قرارداد باید مشخص شود نحوه تخصیص پارکینگ و انباری چگونه خواهد بود و حقوق مرتبط با هر واحد به چه ترتیبی تعیین می شوند.
اگر تعداد پارکینگ ها محدود باشد، این مسئله اهمیت بیشتری پیدا می کند.
همچنین تقسیم نهایی باید با نقشه تاییدشده، وضعیت ثبتی ساختمان و مقررات مربوط هماهنگ باشد.
توافق شفاف درباره این موضوعات می تواند از اختلافات پس از تکمیل ساختمان جلوگیری کند.
مبلغ بلاعوض در مشارکت در ساخت چیست؟
بلاعوض مبلغی است که ممکن است سازنده علاوه بر تعهدات ساخت، بر اساس توافق به مالک پرداخت کند.
این مبلغ با توجه به ارزش زمین، نسبت مشارکت، شرایط اقتصادی پروژه و تعهدات طرفین تعیین می شود.
برای مثال، ممکن است دو سازنده سهم یکسانی از پروژه پیشنهاد دهند، اما یکی از آنها مبلغ بلاعوض بیشتری به مالک پرداخت کند.
در چنین شرایطی، مقایسه صرف درصد مشارکت تصویر کاملی از ارزش پیشنهادها ارائه نمی دهد.
مالک باید ارزش واحدهای دریافتی، مبلغ بلاعوض، زمان پرداخت و سایر تعهدات سازنده را در کنار یکدیگر بررسی کند.
همچنین سازنده باید مبلغ بلاعوض را در برنامه مالی و نقدینگی پروژه خود در نظر بگیرد.
درصد مشارکت و مبلغ بلاعوض باید به صورت یک مجموعه اقتصادی بررسی شوند، نه دو موضوع کاملا مستقل.
هزینه اسکان موقت مالک بر عهده چه کسی است؟
در بعضی پروژه های مشارکت در ساخت، مالک در ساختمان قدیمی سکونت دارد و برای شروع تخریب باید ملک را تخلیه کند.
در این شرایط، ممکن است طرفین توافق کنند سازنده مبلغی برای رهن یا اجاره محل سکونت موقت پرداخت کند.
البته پرداخت این هزینه در تمام قراردادها به صورت خودکار بر عهده سازنده نیست و باید درباره آن توافق شود.
مبلغ، زمان پرداخت، مدت تعهد و شرایط احتمالی تمدید پروژه باید در قرارداد مشخص باشند.
اگر پروژه با تاخیر روبرو شود، تعیین تکلیف هزینه اسکان موقت اهمیت بیشتری پیدا می کند.
افزایش هزینه ساخت چه تاثیری بر سهم سازنده دارد؟
قیمت مصالح و دستمزد نیروهای اجرایی ممکن است در طول پروژه تغییر کند.
این موضوع می تواند هزینه واقعی ساخت را افزایش دهد و برنامه مالی سازنده را تحت تاثیر قرار دهد.
با این حال، افزایش هزینه ساخت به معنای افزایش خودکار درصد سهم سازنده نیست.
اگر طرفین سهم مشخصی را در قرارداد تعیین کرده باشند، تغییر آن تابع مفاد قرارداد و توافق قانونی بعدی خواهد بود.
بهتر است پیش از امضا، شرایط مربوط به افزایش هزینه ها، تغییر مشخصات فنی و سایر رویدادهای موثر بر پروژه بررسی شوند.
شفافیت در این بخش می تواند احتمال اختلاف در میانه اجرای پروژه را کاهش دهد.
اهمیت قرارداد در تعیین سهم مالک و سازنده
توافق بر سر درصد مشارکت تنها یکی از مراحل تنظیم قرارداد است.
قرارداد باید علاوه بر سهم طرفین، موضوعاتی مانند زمان اجرا، کیفیت مصالح، نحوه تامین هزینه ها، مسئولیت دریافت مجوزها و شرایط انتقال مالکیت را مشخص کند.
همچنین باید نحوه تخصیص واحدها و حقوق مربوط به پارکینگ و انباری روشن باشد.
اگر متراژ نهایی ساختمان با برآورد اولیه تفاوت پیدا کند، لازم است سازوکار مناسبی برای محاسبه سهم طرفین وجود داشته باشد.
از طرف دیگر، وضعیت ثبت رسمی قرارداد و مراحل انتقال حقوق ملکی باید بر اساس مقررات جاری و شرایط همان ملک بررسی شود.
به همین دلیل، بهتر است متن قرارداد پیش از ایجاد تعهدات اصلی توسط متخصص حقوقی آشنا با قراردادهای ساختمانی بررسی شود.
محاسبه سهم مالک و سازنده از نگاه دکتر محمد توسلیان
دکتر محمد توسلیان، مدیر گروه مشاورین سازه مسکن پویا، بر اهمیت بررسی فنی و قراردادی پروژه پیش از شروع همکاری تاکید دارد.
بر اساس این رویکرد، تعیین درصد مشارکت نباید تنها به مقایسه پیشنهادهای مختلف محدود شود.
مالک باید بداند ارزش واقعی زمین چقدر است و سازنده نیز باید برآورد روشنی از هزینه ها و مسئولیت های اجرایی خود داشته باشد.
همچنین لازم است درباره کیفیت ساخت، زمان تحویل، نحوه تقسیم واحدها و تعهدات طرفین توافق مشخصی وجود داشته باشد.
بررسی همزمان این موضوعات به طرفین کمک می کند تصمیم دقیق تری بگیرند و احتمال اختلافات آینده را کاهش دهند.
مشاوره مشارکت در ساخت با سازه مسکن پویا
گروه مشاورین سازه مسکن پویا فعالیت رسمی خود را از سال ۱۳۸۶ با مدیریت دکتر محمد توسلیان آغاز کرده است.
این مجموعه در زمینه مشاوره ملکی، ساخت و ساز، مدیریت پروژه و مسائل قراردادی مرتبط با ملک فعالیت دارد. حضور کارشناسان ملکی، مهندسان ناظر، مدیران باتجربه در امور قراردادها و بخش حقوقی نیز امکان بررسی پروژه از جنبه های مختلف را فراهم می کند.
مالکان و سازندگانی که قصد ورود به پروژه مشارکت در ساخت دارند، می توانند برای بررسی شرایط ملک و پروژه از خدمات سازه مسکن پویا استفاده کنند.
بررسی ارزش زمین، ظرفیت ساخت، هزینه های اجرایی، انتخاب سازنده و تنظیم قرارداد از موضوعاتی هستند که باید پیش از شروع همکاری مورد توجه قرار گیرند.
استفاده از مشاوره تخصصی می تواند به طرفین کمک کند پیشنهادهای مشارکت را با شناخت بیشتری مقایسه کنند و درباره تعهدات خود به توافق روشن تری برسند.
سوالات متداول درباره محاسبه سهم مالک و سازنده
سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت چگونه محاسبه می شود؟
برای برآورد اولیه می توان ارزش روز زمین را با هزینه کامل ساخت مقایسه کرد. با این حال، درصد نهایی به سود مورد انتظار، ریسک، مدت پروژه، مبلغ بلاعوض و توافق طرفین نیز بستگی دارد.
آیا سهم ۶۰ درصد مالک و ۴۰ درصد سازنده همیشه مناسب است؟
خیر. این نسبت ممکن است در بعضی پروژه ها مطرح شود، اما برای تمام املاک مناسب نیست. باید ارزش زمین و شرایط اقتصادی همان پروژه بررسی شود.
آیا تقسیم واحدها باید بر اساس تعداد باشد؟
لزوما خیر. ارزش واحدها، متراژ، طبقه، پارکینگ و انباری نیز باید در تقسیم نهایی در نظر گرفته شوند.
آیا مبلغ بلاعوض بر درصد مشارکت تاثیر دارد؟
بلاعوض بخشی از توافق اقتصادی طرفین است. بنابراین، باید در کنار ارزش واحدهای تخصیص یافته، شرایط پرداخت و سایر تعهدات بررسی شود.
اگر هزینه ساخت افزایش پیدا کند، سهم سازنده بیشتر می شود؟
خیر، نه به صورت خودکار. تغییر درصد مشارکت تابع مفاد قرارداد و توافق قانونی طرفین است.
آیا سازه مسکن پویا برای مشارکت در ساخت مشاوره ارائه می دهد؟
بله. گروه مشاورین سازه مسکن پویا در زمینه مشاوره ملکی، ساخت و ساز و مسائل قراردادی فعالیت دارد. مالکان و سازندگان می توانند برای بررسی شرایط پروژه از خدمات مجموعه استفاده کنند.
جمع بندی
نحوه محاسبه سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت از ارزش گذاری زمین و برآورد هزینه کامل پروژه آغاز می شود. با این حال، نتیجه محاسبه اولیه تنها مبنایی برای شروع مذاکره است.
برای تعیین سهم نهایی باید سود مورد انتظار، مبلغ بلاعوض، ارزش واحدهای تکمیل شده، مدت پروژه و ریسک های اجرایی نیز بررسی شوند.
پس از توافق بر سر درصد مشارکت، تعیین دقیق واحدها، پارکینگ، انباری و تعهدات قراردادی اهمیت زیادی دارد.
مالکان و سازندگانی که قصد دارند پیش از امضای قرارداد، شرایط پروژه را از نظر ملکی، فنی و حقوقی بررسی کنند، می توانند از خدمات تخصصی گروه مشاورین سازه مسکن پویا استفاده کنند.