مدیریت بحران در ساخت و ساز از نگاه دکتر محمد توسلیان

پروژه های ساختمانی همیشه مطابق برنامه پیش نمی روند. حتی در پروژه ای که طراحی دقیق، پیمانکار مناسب و برنامه اجرایی مشخص دارد، ممکن است شرایطی ایجاد شود که روند عادی کار را مختل کند. حادثه در کارگاه، مشکل سازه ای، آسیب به ملک مجاور، اختلاف حقوقی، توقف عملیات، نقص در تاسیسات، تغییر ناگهانی شرایط زمین یا اشتباه اجرایی از جمله اتفاقاتی هستند که می توانند یک پروژه عادی را در مدت کوتاهی به یک وضعیت بحرانی تبدیل کنند.

تفاوت اصلی میان یک پروژه کنترل شده و پروژه ای که وارد بحران جدی می شود، همیشه در جلوگیری کامل از حادثه نیست. بخش مهم ماجرا به نحوه تشخیص، تصمیم گیری و مدیریت شرایط پس از بروز مشکل مربوط می شود.

دکتر محمد توسلیان، مدیر گروه مشاورین سازه مسکن پویا، در حوزه مدیریت بحران و پروژه های ساختمانی بر اهمیت تصمیم گیری سریع، بررسی فنی دقیق و هماهنگی میان تیم های اجرایی، حقوقی و مدیریتی تاکید دارد.

در یک پروژه ساختمانی، تصمیم اشتباه در ساعت های ابتدایی بحران می تواند خسارتی ایجاد کند که اصلاح آن هفته ها یا حتی ماه ها زمان ببرد. به همین دلیل مدیریت بحران باید بخشی از برنامه پروژه باشد، نه اقدامی که فقط بعد از وقوع حادثه به آن فکر کنیم.

بحران در پروژه ساختمانی دقیقا چیست؟

هر مشکلی را نمی توان بحران نامید.

تاخیر چند روزه در تحویل مصالح یا خرابی یک ابزار اجرایی معمولا یک مشکل عادی پروژه محسوب می شود. بحران زمانی شکل می گیرد که یک اتفاق بتواند ایمنی افراد، پایداری ساختمان، املاک مجاور، زمان بندی پروژه، هزینه ها یا وضعیت حقوقی پروژه را به شکل جدی تحت تاثیر قرار دهد.

برای مثال نشست ناگهانی زمین، ترک شدید در ساختمان مجاور، حادثه انسانی، آسیب به سازه در حال اجرا یا توقف پروژه به دلیل یک مشکل حقوقی می تواند وضعیت پروژه را وارد مرحله بحران کند.

در چنین شرایطی دیگر نمی توان با همان روش های عادی مدیریت پروژه ادامه داد.

اولویت ها تغییر می کنند و تیم مدیریت باید در مدت کوتاهی درباره اقداماتی تصمیم بگیرد که مستقیما با ایمنی، خسارت و آینده پروژه ارتباط دارند.

اولین اصل؛ قبل از هر چیز ایمنی

در بسیاری از بحران های ساختمانی اولین اشتباه، تلاش برای ادامه سریع عملیات است.

زمانی که یک مشکل جدی در پروژه مشاهده می شود، مهم ترین مسئله این نیست که پروژه چه زمانی دوباره شروع می شود. ابتدا باید مشخص شود ادامه حضور افراد یا فعالیت تجهیزات در محل خطر دارد یا خیر.

اگر احتمال آسیب سازه ای، ریزش، نشست یا حادثه وجود داشته باشد، محدوده خطر باید مشخص شود و افراد غیرضروری از محل دور شوند. گاهی چند ساعت توقف می تواند از خسارتی بسیار بزرگ تر جلوگیری کند.

این موضوع به خصوص در پروژه های تخریب و نوسازی اهمیت زیادی دارد، زیرا ساختمان های مجاور ممکن است شرایط سازه ای متفاوتی داشته باشند و عملیات گودبرداری، تخریب یا پایدارسازی روی آنها اثر بگذارد.

بحران باید سریع تشخیص داده شود، یکی از مهم ترین مهارت های مدیریت بحران، تشخیص زمان تبدیل یک مشکل عادی به بحران است.

اگر مدیر پروژه یک نشانه جدی را به عنوان مسئله کوچک تلقی کند، فرصت کنترل شرایط ممکن است از دست برود.

برای مثال یک ترک تازه در دیوار ملک مجاور ممکن است در ابتدا بی اهمیت به نظر برسد. اما اگر این ترک نتیجه حرکت زمین یا تغییر در وضعیت سازه باشد، ادامه عملیات بدون بررسی می تواند شرایط را پیچیده تر کند.

به همین دلیل ثبت اتفاقات و بررسی نشانه های غیرعادی اهمیت زیادی دارد. در بسیاری از پروژه ها خود کارگران، مهندسان یا ساکنان اطراف پروژه اولین افرادی هستند که تغییرات غیرعادی را مشاهده می کنند.

وجود سیستم گزارش دهی مناسب باعث می شود این اطلاعات به سرعت به تیم مدیریتی برسد.

تصمیم گیری در شرایط بحران نباید فردی باشد

یکی از اشتباهات رایج در مدیریت پروژه های ساختمانی این است که تمام تصمیم ها در شرایط بحرانی توسط یک نفر گرفته شود.

در بسیاری از بحران ها چند حوزه به صورت همزمان درگیر می شوند. ممکن است مسئله در ابتدا فنی باشد، اما خیلی زود ابعاد حقوقی، مالی و اجرایی پیدا کند.

برای مثال آسیب به ساختمان همسایه فقط یک موضوع سازه ای نیست. مسئولیت های قراردادی، بیمه، نحوه جبران خسارت و ارتباط با مالک ساختمان نیز باید بررسی شوند.

در چنین شرایطی حضور همزمان مهندس، مدیر پروژه، مسئول اجرایی و مشاور حقوقی می تواند کیفیت تصمیم گیری را افزایش دهد.

اهمیت تیم چند تخصصی

دکتر محمد توسلیان در نگاه مدیریتی خود به پروژه های ساختمانی، بررسی همزمان ابعاد فنی و حقوقی را از عوامل مهم کاهش ریسک می داند.

در پروژه های پیچیده، یک تیم موثر مدیریت بحران می تواند شامل مدیر پروژه، مهندس سازه، مهندس ناظر، مسئول ایمنی، مدیر اجرایی و مشاور حقوقی باشد.

البته تعداد افراد به اندازه و نوع پروژه بستگی دارد. نکته مهم این است که پیش از بحران مشخص باشد چه کسی مسئول چه تصمیمی است.

اگر هنگام حادثه تازه قرار باشد نقش افراد مشخص شود، زمان ارزشمندی از دست خواهد رفت.

مدیریت بحران از قبل شروع می شود

مدیریت بحران فقط واکنش به اتفاق نیست. بخش بزرگی از آن قبل از شروع عملیات شکل می گیرد.

بررسی ساختمان های مجاور، وضعیت زمین، مسیر دسترسی تجهیزات، محل استقرار ماشین آلات، شرایط تخریب، وضعیت گودبرداری و امکانات امدادی می تواند بسیاری از ریسک ها را از ابتدا مشخص کند.

هرچه اطلاعات پروژه دقیق تر باشد، احتمال غافلگیری تیم اجرایی کمتر خواهد شد. البته هیچ بررسی اولیه ای نمی تواند تمام اتفاقات را پیش بینی کند، اما تفاوت بزرگی میان پروژه ای که برای شرایط غیرعادی برنامه دارد و پروژه ای که هیچ برنامه ای ندارد وجود دارد.

ساختمان های مجاور یکی از مهم ترین نقاط حساس هستند

در بافت های متراکم شهری، پروژه ساختمانی فقط به زمین پروژه محدود نمی شود. ساختمان های مجاور ممکن است قدیمی، فرسوده یا دارای سیستم سازه ای متفاوت باشند.

در بعضی مناطق تهران، تفاوت سن ساختمان ها و روش های ساخت باعث می شود شرایط هر ملک نیاز به بررسی جداگانه داشته باشد.

قبل از تخریب یا گودبرداری باید وضعیت ساختمان های مجاور بررسی و مستند شود. وجود ترک های قبلی، وضعیت دیوار مشترک، شرایط فونداسیون و فاصله ساختمان ها از یکدیگر از موارد مهم هستند.

این بررسی ها هم از نظر فنی اهمیت دارند و هم در صورت بروز اختلاف حقوقی می توانند نقش مهمی داشته باشند.

ثبت و مستندسازی قبل از شروع پروژه

یکی از ساده ترین و در عین حال موثرترین روش های کاهش ریسک، مستندسازی شرایط موجود است. تصاویر، گزارش های فنی و اطلاعات ساختمان های مجاور می توانند وضعیت اولیه را ثبت کنند.

اگر بعدا مشکلی ایجاد شود، تیم فنی می تواند شرایط جدید را با وضعیت قبلی مقایسه کند. این مستندات در اختلافات حقوقی نیز اهمیت زیادی دارند.

نبود اطلاعات دقیق از وضعیت اولیه ممکن است تشخیص منشا خسارت را دشوار کند.

نمونه واقعی مدیریت شرایط بحرانی

در 26 فروردین 1398، نشست ناگهانی دو ساختمان در مجاورت یک مسجد قدیمی در منطقه 11 تهران باعث ایجاد شرایط اضطراری برای چند خانواده شد.

بر اساس اطلاعات ارائه شده از سوی مجموعه، عملیات مربوط به تخریب، پایدارسازی، اصلاح بخش های آسیب دیده و بازسازی در شرایطی انجام شد که ایمنی ساختمان های اطراف نیز باید همزمان مورد توجه قرار می گرفت.

این نوع پروژه ها نشان می دهند که مدیریت بحران ساختمانی فقط به اجرای یک عملیات فنی محدود نیست.

تخلیه ایمن، بررسی وضعیت سازه ها، تصمیم درباره ترتیب عملیات، هماهنگی با مجموعه های شهری و برنامه ریزی برای بازگشت شرایط به وضعیت پایدار همگی بخشی از مدیریت بحران محسوب می شوند.

در چنین پروژه هایی، هر تصمیم می تواند روی چند ساختمان و چند خانواده تاثیر داشته باشد.

ارتباط با مالکان و همسایگان

یکی از بخش های کمتر دیده شده مدیریت بحران، نحوه ارتباط با افراد درگیر است. زمانی که حادثه ای در پروژه رخ می دهد، مالکان و ساکنان اطراف ممکن است اطلاعات دقیقی درباره شرایط نداشته باشند.

اگر اطلاعات رسمی و مشخص ارائه نشود، شایعات و نگرانی ها افزایش پیدا می کنند. مدیر پروژه باید بتواند وضعیت را بدون پنهان کردن مشکل و بدون ایجاد نگرانی غیرضروری توضیح دهد.

شفافیت در ارتباط باعث افزایش اعتماد و کاهش بسیاری از تنش های بعدی می شود.

مدیریت حقوقی بحران

تقریبا هر بحران بزرگ ساختمانی می تواند پیامد حقوقی داشته باشد. برای مثال اگر عملیات پروژه باعث ایجاد خسارت در ملک مجاور شود، تعیین مسئولیت می تواند موضوع اختلاف قرار گیرد.

قراردادهای پیمانکاری، بیمه، گزارش ناظر، مستندات قبل از شروع کار و گزارش های فنی همگی در این مرحله اهمیت پیدا می کنند.

به همین دلیل استفاده از مشاوره حقوقی فقط برای زمان تنظیم قرارداد نیست. در شرایط بحرانی نیز بررسی حقوقی تصمیم ها می تواند از ایجاد مشکلات بیشتر جلوگیری کند.

گروه مشاورین سازه مسکن پویا در پروژه های ساختمانی بر بررسی همزمان مسائل اجرایی و حقوقی تاکید دارد، زیرا بسیاری از اختلافات زمانی شکل می گیرند که تصمیم فنی بدون توجه به تعهدات قراردادی انجام شده باشد.

نقش قرارداد در کاهش بحران

قرارداد خوب نمی تواند جلوی وقوع حادثه را بگیرد، اما می تواند از تبدیل یک اتفاق به اختلاف بزرگ جلوگیری کند. در قرارداد باید مسئولیت طرفین، نحوه گزارش حادثه، بیمه، خسارت، مسئولیت پیمانکار و روش رسیدگی به اختلافات مشخص باشد.

اگر این موارد مبهم باشند، در زمان بحران هر یک از طرفین ممکن است برداشت متفاوتی از مسئولیت خود داشته باشند. همین موضوع می تواند روند تصمیم گیری و اصلاح مشکل را کند کند.

کنترل بحران مالی

برخی بحران ها ابتدا فنی هستند اما خیلی زود به بحران مالی تبدیل می شوند. برای مثال اگر بخشی از عملیات نیاز به اجرای مجدد داشته باشد، هزینه مصالح، نیروی انسانی و تجهیزات افزایش پیدا می کند.

اگر پروژه بودجه اضطراری نداشته باشد، ممکن است همین هزینه باعث توقف پروژه شود. در پروژه های بزرگ بهتر است بخشی از بودجه برای هزینه های پیش بینی نشده در نظر گرفته شود.

این موضوع به معنای پیش بینی حادثه نیست، بلکه بخشی از مدیریت مالی حرفه ای پروژه است.

بحران ناشی از تاخیر پروژه

همه بحران های ساختمانی با حادثه فیزیکی شروع نمی شوند. گاهی تاخیر شدید در پروژه می تواند به یک بحران واقعی تبدیل شود.

افزایش قیمت مصالح، اختلاف با پیمانکار، مشکل تامین مالی یا تاخیر در دریافت مجوزها ممکن است برنامه پروژه را تغییر دهند. اگر این مشکلات زود مدیریت نشوند، پروژه ممکن است وارد چرخه ای از افزایش هزینه و کاهش توان مالی شود.

در چنین شرایطی لازم است دلایل تاخیر بررسی و برنامه جدیدی برای ادامه پروژه طراحی شود.

تغییر پیمانکار در شرایط بحرانی

گاهی عملکرد نامناسب پیمانکار یکی از عوامل اصلی ایجاد مشکل است. اما تغییر پیمانکار در میانه پروژه نیز تصمیم ساده ای نیست.

قبل از هر اقدامی باید وضعیت قرارداد، میزان پیشرفت، تعهدات مالی، تجهیزات موجود در کارگاه و امکان تحویل پروژه بررسی شود.

تصمیم عجولانه برای قطع همکاری می تواند بحران را پیچیده تر کند. در برخی پروژه ها اصلاح روش مدیریت پیمانکار بهتر از تغییر کامل آن است، در حالی که در بعضی شرایط ادامه همکاری ریسک بیشتری ایجاد می کند.

مدیریت نیروی انسانی

در شرایط بحرانی تمرکز معمولا روی سازه و تجهیزات قرار می گیرد، در حالی که نیروی انسانی نیز بخش مهمی از مدیریت بحران است.

کارگران باید بدانند در زمان حادثه چه کاری انجام دهند. مسیر خروج، محل تجمع، نحوه قطع برق یا تجهیزات و روش اطلاع رسانی باید مشخص باشد.

آموزش اولیه ممکن است ساده به نظر برسد، اما در شرایط واقعی می تواند تفاوت بزرگی ایجاد کند.

نقش مهندس ناظر

مهندس ناظر در تشخیص بسیاری از مشکلات فنی پروژه نقش مهمی دارد. گزارش به موقع وضعیت غیرعادی می تواند از ادامه عملیات خطرناک جلوگیری کند.

در پروژه های پیچیده، ارتباط میان مهندس ناظر و تیم اجرایی باید سریع و شفاف باشد. اگر اطلاعات با تاخیر منتقل شوند، ممکن است شرایط تغییر کند و کنترل پروژه دشوارتر شود.

تصمیم های موقت و تصمیم های دائمی

در زمان بحران همیشه لازم نیست همان ابتدا تصمیم نهایی گرفته شود. گاهی اولین اقدام باید فقط شرایط را پایدار کند.

برای مثال در صورت مشاهده مشکل سازه ای ممکن است ابتدا نیاز به اجرای سازه نگهبان یا تقویت موقت باشد. پس از پایدار شدن شرایط، تیم فنی فرصت بیشتری برای بررسی و انتخاب راه حل اصلی خواهد داشت.

این تفکیک میان اقدام اضطراری و راه حل نهایی اهمیت زیادی دارد.

بازگشت پروژه به شرایط عادی

پایان حادثه به معنی پایان مدیریت بحران نیست. پس از کنترل شرایط باید مشخص شود چرا مشکل ایجاد شده است.

اگر علت اصلی شناسایی نشود، احتمال تکرار آن وجود دارد. گزارش نهایی باید شامل علت حادثه، اقدامات انجام شده، هزینه ها و اصلاحات لازم برای ادامه پروژه باشد.

در پروژه های حرفه ای این گزارش می تواند به عنوان تجربه برای پروژه های آینده نیز استفاده شود.

مهم ترین اشتباه در مدیریت بحران

یکی از خطرناک ترین اشتباه ها، انکار مشکل است. گاهی تیم اجرایی برای جلوگیری از توقف پروژه تلاش می کند نشانه های خطر را کوچک جلوه دهد.

این رفتار ممکن است در کوتاه مدت چند ساعت یا چند روز زمان ذخیره کند، اما اگر مشکل واقعی باشد، خسارت بعدی چندین برابر خواهد شد.

تشخیص سریع مشکل و توقف کنترل شده عملیات بسیار بهتر از ادامه کاری است که ایمنی آن مشخص نیست.

مدیریت بحران و اعتبار شرکت ساختمانی

نحوه برخورد یک شرکت با بحران می تواند تاثیر زیادی بر اعتبار آن داشته باشد. هیچ مجموعه ای نمی تواند تضمین کند که در تمام پروژه ها هیچ مشکل غیرمنتظره ای رخ نمی دهد.

اما تفاوت شرکت ها در نحوه مسئولیت پذیری و مدیریت شرایط مشخص می شود. پاسخگویی، شفافیت و تلاش برای اصلاح مشکل از عواملی هستند که اعتماد کارفرما و سایر طرف های پروژه را حفظ می کنند.

مدیریت بحران در ساخت و ساز از نگاه دکتر محمد توسلیان

از نگاه مدیریتی دکتر محمد توسلیان، بحران ساختمانی باید با ترکیبی از بررسی فنی، تصمیم گیری سریع، مستندسازی، هماهنگی تیم اجرایی و بررسی حقوقی مدیریت شود.

تمرکز صرف بر یک بخش معمولا کافی نیست. یک تصمیم مهندسی ممکن است از نظر فنی صحیح باشد اما اگر تعهدات قراردادی یا شرایط ملک مجاور در آن بررسی نشده باشد، مشکل جدیدی ایجاد کند.

به همین دلیل مدیریت بحران موفق نیازمند نگاه جامع به پروژه است.

پیشگیری بهتر از مدیریت بحران است

بهترین بحران، بحرانی است که اصلا اتفاق نیفتد. بررسی زمین، ساختمان های مجاور، قراردادها، پیمانکار، تجهیزات، برنامه زمان بندی و وضعیت مالی پروژه قبل از شروع عملیات می تواند بسیاری از مشکلات را کاهش دهد.

البته ریسک هیچ پروژه ای صفر نیست. هدف مدیریت حرفه ای این نیست که ادعا کند هیچ مشکلی رخ نمی دهد، بلکه باید احتمال وقوع مشکل و میزان خسارت احتمالی را تا حد امکان کاهش دهد.

جمع بندی

مدیریت بحران در ساخت و ساز فقط مربوط به حوادث بزرگ نیست. هر شرایطی که بتواند ایمنی، هزینه، زمان یا وضعیت حقوقی پروژه را به شکل جدی تحت تاثیر قرار دهد نیازمند مدیریت ویژه است.

اولویت دادن به ایمنی، تشخیص سریع مشکل، استفاده از تیم تخصصی، مستندسازی، مدیریت ارتباطات و بررسی حقوقی تصمیم ها از مهم ترین اصول کنترل بحران هستند.

گروه مشاورین سازه مسکن پویا با مدیریت دکتر محمد توسلیان، در بررسی پروژه های ساختمانی بر مدیریت همزمان مسائل فنی، اجرایی و حقوقی تاکید دارد. این نگاه می تواند قبل از شروع پروژه بسیاری از ریسک ها را مشخص کند و در صورت بروز مشکل نیز مسیر تصمیم گیری را روشن تر سازد.

سوالات متداول درباره مدیریت بحران در ساخت و ساز

اولین اقدام هنگام مشاهده خطر در پروژه ساختمانی چیست؟

اولین اقدام باید بررسی ایمنی محل باشد. اگر احتمال ریزش، نشست یا آسیب وجود دارد، فعالیت در محدوده خطر باید متوقف شود و افراد غیرضروری از محل دور شوند. پس از پایدار شدن شرایط می توان بررسی تخصصی را آغاز کرد.

آیا هر ترک در ساختمان مجاور خطرناک است؟

خیر. بسیاری از ترک ها ممکن است قدیمی یا سطحی باشند، اما ترک جدید در زمان عملیات ساختمانی باید بررسی شود. تغییر اندازه ترک یا ایجاد ترک های جدید می تواند نشانه حرکت ساختمان باشد.

مسئول خسارت وارد شده به ساختمان همسایه چه کسی است؟

پاسخ به این سوال به علت حادثه، قراردادها، نحوه اجرای عملیات و مسئولیت اشخاص مختلف پروژه بستگی دارد. گزارش های فنی و حقوقی باید بررسی شوند و نمی توان برای تمام پروژه ها یک پاسخ ثابت ارائه کرد.

آیا توقف پروژه در زمان بحران ضروری است؟

اگر ادامه عملیات بتواند خطر را افزایش دهد، توقف موقت ضروری است. این توقف باید کنترل شده باشد و پس از بررسی شرایط درباره ادامه عملیات تصمیم گرفته شود.

چگونه می توان از بحران در گودبرداری جلوگیری کرد؟

بررسی زمین، وضعیت ساختمان های مجاور، طراحی سازه نگهبان و اجرای دقیق عملیات از عوامل اصلی کاهش خطر هستند. نظارت مستمر نیز اهمیت زیادی دارد.

آیا مدیریت بحران فقط وظیفه مدیر پروژه است؟

خیر. مدیر پروژه نقش هماهنگ کننده دارد، اما مهندس ناظر، مهندس سازه، مسئول ایمنی، پیمانکار و در برخی شرایط مشاور حقوقی نیز در مدیریت بحران نقش دارند.

مستندسازی چه تاثیری در بحران دارد؟

تصاویر، گزارش ها و اطلاعات اولیه می توانند وضعیت پروژه قبل و بعد از حادثه را مشخص کنند. این موضوع هم در بررسی فنی و هم در مسائل حقوقی اهمیت دارد.

نقش دکتر محمد توسلیان در مدیریت پروژه های ساختمانی چیست؟

در چارچوب فعالیت گروه مشاورین سازه مسکن پویا، دکتر محمد توسلیان در مدیریت و بررسی پروژه ها بر هماهنگی میان ابعاد فنی، اجرایی و حقوقی پروژه تاکید دارد. صفحه اختصاصی رزومه ایشان اطلاعات بیشتری درباره سوابق و فعالیت های مرتبط ارائه می دهد.