مدیریت پروژه ساختمانی از نگاه دکتر محمد توسلیان

مدیریت پروژه ساختمانی فقط به برنامه ریزی برای شروع و پایان عملیات ساخت محدود نمی شود. یک پروژه ساختمانی از مرحله بررسی اولیه و تنظیم قرارداد تا انتخاب پیمانکار، تامین مصالح، کنترل هزینه، نظارت بر اجرا و تحویل نهایی به مدیریت دقیق نیاز دارد. اگر هر یک از این مراحل بدون هماهنگی پیش برود، احتمال افزایش هزینه، تاخیر و اختلاف میان طرفین بیشتر می شود.

دکتر محمد توسلیان، مدیر گروه مشاورین سازه مسکن پویا، مدیریت پروژه را یکی از عوامل مهم در موفقیت پروژه های ساختمانی می داند. از این نگاه، مدیر پروژه باید میان مسائل فنی، مالی، قراردادی و اجرایی ارتباط ایجاد کند و اجازه ندهد تصمیم های پراکنده روند ساخت را مختل کنند.

تجربه پروژه های مختلف نیز نشان می دهد که بسیاری از مشکلات ساختمانی تنها به کیفیت مصالح یا توان پیمانکار مربوط نیستند. گاهی ضعف در برنامه ریزی، نظارت یا هماهنگی میان عوامل پروژه، هزینه ای به مراتب بیشتر ایجاد می کند.

مدیریت پروژه ساختمانی چیست؟

مدیریت پروژه ساختمانی مجموعه اقداماتی است که برای برنامه ریزی، هماهنگی، کنترل و هدایت یک پروژه از ابتدا تا پایان انجام می شود.

مدیر پروژه باید تصویر کلی پروژه را در نظر داشته باشد. برای مثال، تاخیر در یک مرحله ممکن است چند فعالیت بعدی را نیز عقب بیندازد. همچنین یک تصمیم اشتباه درباره خرید مصالح می تواند هزینه نهایی پروژه را افزایش دهد.

به همین دلیل، مدیریت پروژه به معنای حضور یک فرد در کارگاه و کنترل نیروها نیست. برنامه زمانی، بودجه، کیفیت، قراردادها، تامین مصالح، ایمنی و هماهنگی نیروهای متخصص همگی بخشی از این فرایند هستند.

چرا مدیریت پروژه ساختمانی اهمیت دارد؟

ساخت یک ساختمان معمولا سرمایه قابل توجهی نیاز دارد. در چنین شرایطی، تصمیم های اشتباه می توانند هزینه زیادی برای مالک یا سرمایه گذار ایجاد کنند.

بدون مدیریت مناسب ممکن است برخی فعالیت ها در زمان نامناسب انجام شوند. همچنین احتمال دارد مصالح دیر به پروژه برسند یا پیمانکاران مختلف با یکدیگر هماهنگ نباشند.

مدیریت مناسب تلاش می کند این مشکلات را قبل از آنکه به بحران تبدیل شوند شناسایی کند.

هدف اصلی این نیست که در پروژه هیچ مشکلی ایجاد نشود. چنین انتظاری واقع بینانه نیست. هدف این است که پروژه برای مواجهه با مشکلات احتمالی آمادگی داشته باشد و تصمیم گیری در زمان مناسب انجام شود.

برنامه ریزی قبل از شروع ساخت

یکی از مهم ترین مراحل مدیریت پروژه ساختمانی قبل از شروع عملیات اجرایی اتفاق می افتد.

مالک باید بداند چه ساختمانی می خواهد، بودجه تقریبی او چقدر است و چه محدودیت هایی در پروژه وجود دارد. وضعیت ملک، نقشه ها، مجوزها و شرایط اطراف ساختمان نیز باید بررسی شوند.

شروع عجولانه عملیات می تواند مشکلاتی ایجاد کند که اصلاح آنها در مراحل بعدی دشوار یا پرهزینه باشد.

از نگاه دکتر محمد توسلیان، بخش قابل توجهی از ریسک پروژه را می توان با بررسی دقیق شرایط پیش از شروع عملیات کاهش داد. بنابراین، برنامه ریزی اولیه را نباید یک مرحله تشریفاتی در نظر گرفت.

بودجه پروژه باید واقع بینانه باشد

کنترل هزینه یکی از مهم ترین بخش های مدیریت پروژه است. با این حال، کنترل هزینه فقط به معنای خرید ارزان تر نیست.

ابتدا باید برآوردی منطقی از هزینه های پروژه وجود داشته باشد. هزینه مصالح، دستمزد، پیمانکاران، تجهیزات و سایر مخارج باید تا حد امکان در این برآورد دیده شوند.

همچنین بهتر است برای هزینه های پیش بینی نشده نیز حاشیه مناسبی در نظر گرفته شود.

اگر بودجه پروژه از ابتدا بسیار خوش بینانه تعیین شود، پروژه ممکن است در میانه مسیر با کمبود منابع مالی روبرو شود. چنین شرایطی می تواند سرعت اجرا و حتی کیفیت ساخت را تحت تاثیر قرار دهد.

انتخاب پیمانکار و عوامل اجرایی

یکی دیگر از وظایف مهم در مدیریت پروژه، انتخاب افراد و مجموعه هایی است که عملیات اجرایی را انجام می دهند.

پایین ترین قیمت همیشه بهترین معیار برای انتخاب پیمانکار نیست. سابقه، توان فنی، کیفیت پروژه های قبلی و نحوه پاسخگویی نیز اهمیت دارند.

وظایف پیمانکار باید در قرارداد مشخص شوند. مدیر پروژه نیز باید بداند هر بخش از کار در چه زمانی و توسط چه فرد یا مجموعه ای انجام خواهد شد.

اگر مسئولیت ها روشن نباشند، هنگام ایجاد مشکل ممکن است هر بخش مسئولیت را به بخش دیگری منتقل کند.

قراردادهای دقیق از اختلافات آینده کم می کنند

مدیریت پروژه ساختمانی ارتباط مستقیمی با مدیریت قراردادها دارد.

قرارداد باید محدوده فعالیت، مبلغ، روش پرداخت، زمان اجرا و مسئولیت های طرفین را مشخص کند. همچنین شرایط تغییرات پروژه و نحوه رسیدگی به تاخیرها باید تا حد امکان روشن باشند.

توافق های شفاهی در پروژه های بزرگ می توانند زمینه اختلاف ایجاد کنند.

دکتر محمد توسلیان بر اهمیت مشاوره تخصصی پیش از ایجاد تعهدات قراردادی تاکید دارد. بررسی فنی در کنار بررسی حقوقی می تواند بسیاری از ابهامات را پیش از امضای قرارداد مشخص کند.

زمان بندی پروژه ساختمانی

زمان بندی مناسب به مدیر پروژه اجازه می دهد مراحل مختلف ساخت را بهتر کنترل کند.

هر فعالیت باید در جای مناسب خود قرار گیرد. اجرای زودهنگام یا دیرهنگام یک مرحله می تواند فعالیت های بعدی را تحت تاثیر قرار دهد.

برنامه زمانی همچنین باید واقع بینانه باشد. تعیین زمان های غیرمنطقی ممکن است پیمانکار و نیروهای اجرایی را برای افزایش سرعت تحت فشار قرار دهد و کیفیت کار کاهش پیدا کند.

از طرف دیگر، برنامه بیش از حد باز نیز می تواند پروژه را طولانی کند.

بنابراین، مدیر پروژه باید میان سرعت، کیفیت و امکانات واقعی پروژه تعادل ایجاد کند.

کنترل هزینه در طول پروژه

بودجه بندی اولیه به تنهایی کافی نیست. هزینه های واقعی باید در طول پروژه نیز کنترل شوند.

مدیر پروژه باید بداند چه میزان از بودجه مصرف شده و چه بخش هایی هنوز باقی مانده اند. افزایش قیمت مصالح، تغییر نقشه یا درخواست های جدید مالک می توانند بر هزینه نهایی تاثیر بگذارند.

ثبت هزینه ها امکان تصمیم گیری دقیق تر را فراهم می کند.

برای مثال، اگر یک تغییر هزینه قابل توجهی ایجاد کند، مالک می تواند قبل از اجرای آن درباره ضرورت تغییر تصمیم بگیرد.

خرید و تامین مصالح ساختمانی

تامین مصالح بخش مهم دیگری از مدیریت پروژه ساختمانی است. خرید دیرهنگام می تواند اجرای پروژه را متوقف کند. خرید بسیار زودهنگام نیز ممکن است مشکلاتی برای نگهداری یا نقدینگی ایجاد کند.

کیفیت مصالح نیز باید مورد توجه قرار گیرد.

استفاده از مصالح مناسب زمانی نتیجه مطلوب دارد که اجرای آنها نیز به شکل صحیح انجام شود. بنابراین، خرید مصالح و نظارت بر اجرا باید در کنار یکدیگر قرار گیرند.

مدیر پروژه باید زمان مورد نیاز برای سفارش و تحویل اقلام مهم را نیز در برنامه زمانی در نظر بگیرد.

نظارت مستمر بر عملیات اجرایی

یکی از اشتباهات در پروژه های ساختمانی این است که کنترل کیفیت به پایان کار موکول شود.

بعضی از بخش های ساختمان پس از اجرای مراحل بعدی دیگر به راحتی قابل بررسی نیستند. اگر ایرادی در همان زمان شناسایی نشود، اصلاح آن در آینده هزینه بیشتری خواهد داشت.

به همین دلیل، نظارت باید همزمان با اجرای پروژه انجام شود.

در ساختار گروه مشاورین سازه مسکن پویا نیز مهندسان ناظر برای کنترل و گزارش عملکرد سازندگان نقش دارند. هدف این است که مشکلات اجرایی در زمان مناسب شناسایی شوند.

کنترل کیفیت ساختمان

کیفیت نهایی حاصل مجموعه ای از تصمیم ها و فعالیت های مختلف است.

انتخاب مصالح، کیفیت اجرای پیمانکار، نظارت مهندسی و رعایت نقشه ها همگی در نتیجه نهایی تاثیر دارند.

مدیر پروژه باید برای کنترل کیفیت یک روند مشخص داشته باشد. تنها مشاهده ظاهر نهایی ساختمان برای ارزیابی کیفیت کافی نیست.

سازه مسکن پویا نیز در ساختار اجرایی خود به کنترل کیفیت نهایی پروژه توجه دارد. این مرحله کمک می کند نتیجه اجرا با الزامات و انتظارات پروژه مقایسه شود.

مدیریت تغییرات در پروژه

تغییر در پروژه ساختمانی موضوع عجیبی نیست. مالک ممکن است تصمیم جدیدی بگیرد یا شرایط اجرایی نیاز به اصلاح بخشی از برنامه داشته باشد.

مشکل زمانی ایجاد می شود که تغییرات بدون بررسی تاثیر آنها انجام شوند.

هر تغییر مهم ممکن است بر هزینه، زمان یا حتی بخش های دیگر ساختمان تاثیر بگذارد.

بنابراین، ابتدا باید اثر تغییر بررسی شود. سپس درباره اجرای آن تصمیم بگیرند و در صورت نیاز، توافقات مرتبط نیز ثبت شوند.

این روش از تصمیم های لحظه ای و هزینه های غیرضروری جلوگیری می کند.

هماهنگی میان مهندس، پیمانکار و مالک

یک پروژه ساختمانی افراد مختلفی دارد و هر فرد از زاویه متفاوتی به پروژه نگاه می کند.

مالک بیشتر به نتیجه نهایی، هزینه و زمان توجه دارد. مهندسان مسئول مسائل تخصصی هستند و پیمانکار نیز باید عملیات اجرایی را مدیریت کند.

اگر ارتباط مناسبی میان این افراد وجود نداشته باشد، تصمیم های متناقض ایجاد می شوند.

یکی از نقش های مهم مدیریت پروژه ایجاد همین هماهنگی است. اطلاعات باید به فرد مناسب برسند و تصمیم ها نیز به عوامل مرتبط منتقل شوند.

مدیریت ریسک در پروژه های ساختمانی

هر پروژه ساختمانی با ریسک هایی همراه است. برخی ریسک ها مالی هستند و برخی به مسائل فنی، ایمنی یا حقوقی مربوط می شوند.

برای مثال، گودبرداری در یک منطقه متراکم شهری با ساخت در یک زمین بدون همسایه شرایط یکسانی ندارد.

ساختمان های مجاور، وضعیت خاک، شرایط ملک و نوع عملیات می توانند سطح ریسک را تغییر دهند.

دکتر محمد توسلیان دارای بورد تخصصی مدیریت بحران است و این موضوع در نگاه او به پروژه های ساختمانی اهمیت ویژه ای دارد. شناسایی خطر پیش از وقوع حادثه، بخش مهمی از مدیریت صحیح پروژه محسوب می شود.

تجربه مدیریت بحران در پروژه های ساختمانی

یکی از نمونه های فعالیت سازه مسکن پویا به حادثه 26 فروردین 1398 مربوط می شود. در این حادثه، دو ملک در مجاورت مسجدی با قدمت بیش از صد سال دچار نشست ناگهانی شدند و 9 خانواده با مشکل اسکان روبرو شدند.

با نظارت مستقیم دکتر آبادیان، شهردار وقت منطقه 11، تیم مدیریت بحران تشکیل شد.

مسئولیت تخریب بخش های آسیب دیده، پایدارسازی شرایط، تعمیر مسجد و بازسازی دو ساختمان خسارت دیده به گروه سازه مسکن پویا پیشنهاد شد.

دکتر محمد توسلیان با وجود حساسیت و ریسک بالای عملیات، مسئولیت پروژه را پذیرفت. این تجربه نشان می دهد مدیریت پروژه در شرایط خاص تنها به کنترل هزینه و زمان محدود نمی شود و گاهی تصمیم گیری در شرایط بحرانی نیز اهمیت زیادی پیدا می کند.

مسائل حقوقی را بخشی از مدیریت پروژه بدانید

مشکلات حقوقی ممکن است حتی یک پروژه خوب را با تاخیر جدی روبرو کنند.

قراردادهای مبهم، اختلاف درباره پرداخت ها، تغییرات ثبت نشده یا مشخص نبودن مسئولیت ها نمونه هایی از این مشکلات هستند.

به همین دلیل، مسائل حقوقی نباید تنها پس از ایجاد اختلاف مورد توجه قرار گیرند.

دکتر محمد توسلیان معتقد است بسیاری از اختلافات را می توان با استفاده از مشاوره تخصصی پیش از عقد قرارداد کاهش داد. حضور فرد متخصص در حوزه مربوط به پروژه در کنار یک وکیل باتجربه می تواند به شناسایی ریسک های قراردادی کمک کند.

مدیریت پروژه از نگاه دکتر محمد توسلیان

از نگاه دکتر محمد توسلیان، یک پروژه ساختمانی موفق به هماهنگی چند عامل نیاز دارد. برنامه ریزی، قرارداد مناسب، انتخاب عوامل اجرایی، نظارت، کنترل هزینه و مدیریت ریسک باید در کنار یکدیگر قرار گیرند.

تمرکز روی یک بخش و نادیده گرفتن سایر بخش ها می تواند تعادل پروژه را از بین ببرد.

برای مثال، کاهش شدید هزینه ممکن است کیفیت را تحت تاثیر قرار دهد. افزایش سرعت نیز در بعضی شرایط می تواند ریسک اجرایی ایجاد کند.

مدیر پروژه باید بتواند میان این عوامل تعادل برقرار کند و تصمیم ها را بر اساس شرایط واقعی پروژه بگیرد.

خدمات مدیریت و مشاوره پروژه سازه مسکن پویا

مالکان، سازندگان و سرمایه گذارانی که قصد شروع یا مدیریت یک پروژه ساختمانی را دارند، می توانند از خدمات گروه مشاورین سازه مسکن پویا استفاده کنند.

این مجموعه فعالیت رسمی خود را از سال 1386 با مدیریت دکتر محمد توسلیان آغاز کرد و از سال 1393 با تشکیل گروه تخصصی، دامنه فعالیت خود را در زمینه مشاوره، ساخت و ساز و مسائل حقوقی مرتبط با ملک توسعه داد.

حضور کارشناسان ملکی، مهندسان ناظر، مدیران باتجربه در امور قراردادها و بخش حقوقی باعث می شود پروژه از چند زاویه بررسی شود.

این خدمات می توانند از مراحل اولیه تصمیم گیری و بررسی قرارداد تا نظارت بر اجرا و کنترل کیفیت پروژه مورد استفاده قرار گیرند.

سازه مسکن پویا در مناطق مختلف تهران از جمله مناطق 6 و 20 و به ویژه منطقه 11 سابقه فعالیت دارد. این مجموعه همچنین در استان های مازندران و قزوین فعالیت داشته است.

چه کسانی به مدیریت پروژه ساختمانی نیاز دارند؟

مدیریت پروژه تنها برای ساختمان های بسیار بزرگ نیست.

مالک یک زمین کلنگی، سرمایه گذار یک پروژه مسکونی، سازنده یا طرفین یک قرارداد مشارکت در ساخت نیز می توانند به مدیریت منظم پروژه نیاز داشته باشند.

هرچه ارزش پروژه و تعداد عوامل اجرایی بیشتر شود، اهمیت هماهنگی نیز افزایش پیدا می کند.

حتی در پروژه های کوچک، برنامه ریزی صحیح می تواند از دوباره کاری، اتلاف مصالح و هزینه های پیش بینی نشده جلوگیری کند.

سوالات متداول درباره مدیریت پروژه ساختمانی

مدیریت پروژه ساختمانی شامل چه کارهایی است؟

برنامه ریزی، کنترل زمان و هزینه، هماهنگی عوامل اجرایی، مدیریت قراردادها، نظارت بر عملیات، کنترل کیفیت و مدیریت ریسک از بخش های مهم آن هستند.

آیا مدیر پروژه با مهندس ناظر تفاوت دارد؟

بله. وظایف قانونی و تخصصی مهندس ناظر با نقش مدیر پروژه یکسان نیست. مدیر پروژه معمولا نگاه جامع تری به برنامه، هزینه، هماهنگی و روند کلی پروژه دارد.

چگونه هزینه پروژه ساختمانی را کنترل کنیم؟

برآورد اولیه واقع بینانه، ثبت هزینه های واقعی، مدیریت خرید مصالح و بررسی مالی تغییرات پروژه می توانند به کنترل هزینه کمک کنند.

چرا قراردادها در مدیریت پروژه اهمیت دارند؟

قرارداد مشخص می کند هر طرف چه تعهداتی دارد. قرارداد شفاف احتمال اختلاف درباره هزینه، زمان، کیفیت و مسئولیت ها را کاهش می دهد.

آیا سازه مسکن پویا در زمینه پروژه های ساختمانی مشاوره ارائه می دهد؟

بله. گروه مشاورین سازه مسکن پویا در حوزه مشاوره، ساخت و ساز و مسائل قراردادی و حقوقی مرتبط با ملک فعالیت دارد و مالکان و سازندگان می توانند برای بررسی شرایط پروژه از خدمات این مجموعه استفاده کنند.

جمع بندی

مدیریت پروژه ساختمانی فرایندی است که از قبل از شروع عملیات آغاز می شود و تا تحویل و کنترل نهایی ادامه دارد. برنامه ریزی، زمان بندی، مدیریت هزینه، انتخاب پیمانکار، نظارت، کنترل کیفیت و بررسی قراردادها بخش های مختلف این فرایند هستند.

از نگاه دکتر محمد توسلیان، مدیریت موفق زمانی شکل می گیرد که مسائل فنی، اجرایی، مالی و حقوقی جدا از یکدیگر دیده نشوند. همچنین شناسایی ریسک پیش از تبدیل شدن آن به مشکل می تواند هزینه و پیچیدگی پروژه را کاهش دهد.

مالکان، سازندگان و سرمایه گذارانی که قصد دارند پروژه خود را با برنامه ریزی و نظارت دقیق تری پیش ببرند، می توانند برای دریافت مشاوره و استفاده از خدمات تخصصی با گروه مشاورین سازه مسکن پویا در ارتباط باشند.