اشتباهات رایج در قرارداد های ساخت و ساز از نگاه دکتر محمد توسلیان

قرارداد یکی از مهم ترین بخش های هر پروژه ساختمانی است. با این حال، بسیاری از مالکان و حتی برخی سازندگان بیشترین توجه خود را به مسائل اجرایی معطوف می کنند. در نتیجه، گاهی قرارداد زمانی جدی گرفته می شود که اختلافی میان طرفین به وجود آمده است. در حالی که یک قرارداد دقیق می تواند از بسیاری از مشکلات آینده جلوگیری کند.

دکتر محمد توسلیان، مدیر گروه مشاورین سازه مسکن پویا، بر اهمیت پیشگیری از اختلافات قراردادی تاکید دارد. بر اساس رویکرد این مجموعه، بهتر است مسائل فنی و حقوقی پیش از امضای قرارداد بررسی شوند. زیرا حل یک ابهام در ابتدای همکاری معمولا ساده تر از رسیدگی به اختلاف پس از شروع پروژه است.

گروه مشاورین سازه مسکن پویا فعالیت رسمی خود را از سال 1386 آغاز کرده است. این مجموعه از سال 1393 با تشکیل گروهی تخصصی، فعالیت خود را در حوزه مشاوره، ساخت و ساز و مشاوره حقوقی مرتبط با ملک توسعه داد. حضور مدیران باتجربه، مهندسان ناظر و وکلای حقوقی نیز بخشی از ساختار این مجموعه را تشکیل می دهد.

در ادامه، مهم ترین اشتباهاتی را بررسی می کنیم که ممکن است هنگام تنظیم قرارداد های ساخت و ساز رخ دهند.

چرا قرارداد در پروژه های ساختمانی اهمیت زیادی دارد؟

یک پروژه ساختمانی معمولا تعهدات متعددی برای طرفین ایجاد می کند. مسائل مالی، زمان اجرا، کیفیت کار، مسئولیت تامین مصالح و نحوه تحویل پروژه تنها بخشی از این تعهدات هستند.

اگر این موارد به شکل دقیق مشخص نشوند، هر طرف ممکن است برداشت متفاوتی از مسئولیت خود داشته باشد. همین تفاوت برداشت می تواند در مراحل بعدی زمینه اختلاف را فراهم کند.

برای مثال، عبارت هایی مانند «استفاده از مصالح مرغوب» در ظاهر مناسب هستند. با این حال، چنین عبارتی به تنهایی مشخص نمی کند که منظور دقیقا چه نوع یا چه سطحی از کیفیت است. هرچه قرارداد شفاف تر باشد، فضای کمتری برای برداشت های متفاوت باقی می ماند.

بنابراین، قرارداد را نباید تنها یک سند برای شروع همکاری دانست. قرارداد در واقع چارچوبی است که مسیر همکاری، تعهدات و مسئولیت های طرفین را مشخص می کند.

اشتباه اول؛ استفاده از قرارداد های آماده بدون بررسی شرایط پروژه

یکی از اشتباهات رایج، استفاده مستقیم از یک نمونه قرارداد آماده است. نمونه های آماده می توانند برای آشنایی اولیه مفید باشند، اما شرایط تمام پروژه ها یکسان نیست.

نوع ملک، شیوه همکاری، مسئولیت های سازنده، وضعیت مالکیت و نحوه تامین هزینه ها ممکن است در هر پروژه متفاوت باشد. بنابراین، قراردادی که برای یک پروژه مناسب بوده است، لزوما برای پروژه دیگری مناسب نخواهد بود.

پیش از امضای قرارداد باید شرایط واقعی پروژه بررسی شود. سپس مفاد قرارداد بر اساس همان شرایط تنظیم یا اصلاح شوند.

این موضوع در پروژه های ساختمانی اهمیت بیشتری دارد. زیرا یک بند نامناسب ممکن است علاوه بر مسائل مالی، روند اجرای پروژه را نیز تحت تاثیر قرار دهد.

اشتباه دوم؛ مشخص نکردن دقیق موضوع قرارداد

طرفین باید دقیقا بدانند درباره چه کاری توافق کرده اند. با این حال، گاهی موضوع قرارداد بسیار کلی نوشته می شود.

عبارت هایی مانند «اجرای عملیات ساختمانی» می توانند دامنه گسترده ای داشته باشند. اگر جزئیات لازم مشخص نشده باشند، در آینده ممکن است درباره اینکه کدام فعالیت جزو تعهدات بوده است اختلاف ایجاد شود.

بهتر است موضوع قرارداد تا حد امکان روشن باشد. محدوده خدمات، نوع عملیات و مسئولیت های اصلی باید به شکلی نوشته شوند که امکان برداشت های متفاوت کاهش پیدا کند.

هر اندازه پروژه پیچیده تر باشد، این موضوع نیز اهمیت بیشتری خواهد داشت.

اشتباه سوم؛ مبهم بودن مسئولیت های طرفین

یکی دیگر از مشکلات قرارداد های ساخت و ساز، مشخص نبودن مرز مسئولیت هاست. مالک ممکن است تصور کند انجام یک کار بر عهده سازنده است، در حالی که سازنده همان موضوع را مسئولیت مالک بداند.

چنین اختلافی ممکن است درباره تامین مصالح، دریافت برخی مجوزها، پرداخت هزینه ها یا هماهنگی های اجرایی ایجاد شود.

قرارداد مناسب باید وظایف هر طرف را تا حد امکان مشخص کند. این کار نه تنها از اختلاف جلوگیری می کند، بلکه مدیریت پروژه را نیز ساده تر خواهد کرد.

زمانی که هر فرد مسئولیت خود را بداند، برنامه ریزی و پیگیری کار نیز با نظم بیشتری انجام می شود.

اشتباه چهارم؛ توجه نکردن به زمان بندی پروژه

زمان در پروژه ساختمانی اهمیت زیادی دارد. تاخیر می تواند هزینه های مستقیم و غیرمستقیم متعددی برای طرفین ایجاد کند.

با این حال، نوشتن یک تاریخ کلی برای پایان پروژه همیشه کافی نیست. در پروژه های بزرگ تر بهتر است مراحل اصلی نیز دارای برنامه زمانی مشخص باشند.

از سوی دیگر، باید شرایطی که می توانند بر زمان اجرا اثر بگذارند نیز مورد توجه قرار گیرند. برخی عوامل در اختیار پیمانکار یا سازنده نیستند و ممکن است برنامه اولیه را تغییر دهند.

بنابراین، زمان بندی باید واقع بینانه باشد. همچنین نحوه برخورد با تاخیرها و مسئولیت طرفین در این شرایط باید تا حد امکان مشخص شود.

اشتباه پنجم؛ مشخص نکردن جزئیات مالی

اختلاف مالی یکی از موضوعات مهم در قرارداد های ساختمانی است. مبلغ قرارداد به تنهایی تمام مسائل مالی را مشخص نمی کند.

زمان پرداخت، مراحل پرداخت و شرایط پرداخت باید روشن باشند. همچنین لازم است طرفین درباره هزینه هایی که خارج از مبلغ اصلی قرار می گیرند، دید روشنی داشته باشند.

گاهی در جریان پروژه تغییراتی ایجاد می شود که هزینه اجرا را افزایش می دهد. اگر نحوه محاسبه و تایید این هزینه ها از قبل مشخص نشده باشد، احتمال اختلاف افزایش پیدا می کند.

شفافیت مالی از همان ابتدای همکاری می تواند بسیاری از این مشکلات را کاهش دهد.

اشتباه ششم؛ بی توجهی به تغییرات احتمالی پروژه

کمتر پروژه ساختمانی را می توان یافت که از ابتدا تا پایان بدون هیچ تغییری اجرا شود. ممکن است مالک درخواست جدیدی داشته باشد یا شرایط فنی پروژه نیازمند اصلاح برنامه باشد.

مشکل زمانی ایجاد می شود که قرارداد هیچ سازوکاری برای این تغییرات نداشته باشد.

بهتر است مشخص شود تغییرات چگونه درخواست و تایید می شوند. تاثیر آنها بر هزینه و زمان پروژه نیز باید مورد بررسی قرار گیرد.

ثبت تغییرات اهمیت زیادی دارد. توافق شفاهی درباره یک تغییر مهم ممکن است در آینده باعث اختلاف شود، به ویژه اگر آن تغییر بر هزینه یا زمان تحویل اثر گذاشته باشد.

اشتباه هفتم؛ تعریف نکردن معیار مناسب برای کیفیت

یکی از اختلافات رایج در ساخت و ساز به کیفیت اجرا مربوط می شود. مالک ممکن است از نتیجه کار رضایت نداشته باشد، در حالی که سازنده معتقد باشد تعهد خود را انجام داده است.

عبارت های کلی مانند «اجرای باکیفیت» همیشه برای حل این مسئله کافی نیستند. بهتر است تا جایی که امکان دارد معیارهای قابل بررسی در قرارداد یا مستندات مرتبط مشخص شوند.

مشخصات مصالح نیز اهمیت زیادی دارند. اگر نوع یا سطح کیفی مصالح اهمیت دارد، بهتر است این موضوع به شکل روشن ثبت شود.

گروه مشاورین سازه مسکن پویا علاوه بر نظارت مهندسی، کنترل کیفیت نهایی را نیز در ساختار فعالیت خود مورد توجه قرار داده است. چنین رویکردی کمک می کند کیفیت تنها در زمان تحویل پروژه بررسی نشود.

اشتباه هشتم؛ امضای قرارداد بدون بررسی فنی

قرارداد ساختمانی فقط یک سند حقوقی نیست. بسیاری از تعهدات موجود در آن ماهیت فنی دارند.

ممکن است از نظر حقوقی یک تعهد به درستی نوشته شده باشد، اما اجرای آن از نظر فنی دشوار یا نیازمند شرایط خاصی باشد. به همین دلیل، بررسی قرارداد تنها از یک زاویه کافی نیست.

یکی از نکاتی که دکتر محمد توسلیان در رویکرد مدیریتی سازه مسکن پویا بر آن تاکید دارد، استفاده از متخصص مرتبط در کنار مشاور حقوقی است.

مهندس یا متخصص فنی می تواند امکان اجرای تعهدات را بررسی کند. در مقابل، وکیل آثار حقوقی همان تعهد را مورد توجه قرار می دهد. ترکیب این دو دیدگاه می تواند بررسی کامل تری ایجاد کند.

اشتباه نهم؛ مراجعه به وکیل تنها پس از ایجاد اختلاف

بسیاری از افراد زمانی به دنبال مشاوره حقوقی می روند که اختلاف ایجاد شده است. در این مرحله نیز مشاوره حقوقی اهمیت دارد، اما پیشگیری معمولا مسیر ساده تری است.

دکتر محمد توسلیان معتقد است بسیاری از اختلافات و پرونده های حقوقی لزوما از ابتدا با نیت ایجاد مشکل شکل نمی گیرند. گاهی ضعف در قرارداد یا نبود شناخت کافی از تعهدات، زمینه اختلاف را ایجاد می کند.

به همین دلیل، گروه مشاورین سازه مسکن پویا استفاده از مشاوره تخصصی و حقوقی پیش از انجام قرارداد را مورد توجه قرار داده است.

بررسی قرارداد پیش از امضا می تواند ابهام ها را زودتر مشخص کند. در این شرایط، طرفین فرصت دارند درباره موارد مورد اختلاف مذاکره کنند و به تعریف روشن تری برسند.

اشتباه دهم؛ اعتماد به توافق های شفاهی

اعتماد میان طرفین برای شروع یک همکاری اهمیت دارد. با این حال، اعتماد نباید جای مستندسازی توافق ها را بگیرد.

ممکن است مالک و سازنده در جلسه ای درباره موضوعی توافق کنند. چند ماه بعد، هر یک از آنها جزئیات آن توافق را به شکل متفاوتی به خاطر بیاورد.

به همین دلیل، توافق های مهم بهتر است به صورت مکتوب ثبت شوند. این موضوع به ویژه درباره تغییر هزینه، زمان اجرا یا مشخصات فنی اهمیت بیشتری دارد.

ثبت توافق به معنی بی اعتمادی نیست. برعکس، مستندسازی می تواند رابطه کاری را شفاف تر کند و احتمال سوءتفاهم را کاهش دهد.

اشتباه یازدهم؛ مشخص نکردن نحوه نظارت بر پروژه

قرارداد خوب باید فقط درباره نتیجه نهایی صحبت نکند. نحوه کنترل روند اجرا نیز اهمیت دارد.

اگر پروژه بدون نظارت مناسب پیش برود، برخی مشکلات ممکن است زمانی مشخص شوند که اصلاح آنها دشوار شده است.

سازه مسکن پویا از مهندسان ناظر برای کنترل و گزارش عملکرد سازندگان استفاده می کند. گزارش های دوره ای می توانند به مدیر پروژه و مالک کمک کنند تا تصویر روشن تری از وضعیت اجرا داشته باشند.

نظارت مستمر همچنین امکان شناسایی زودهنگام ایرادات را فراهم می کند. در نتیجه، احتمال باقی ماندن مشکل تا پایان پروژه کاهش پیدا می کند.

اشتباه دوازدهم؛ مشخص نکردن روش تحویل پروژه

تحویل پروژه نیز باید مانند سایر مراحل مورد توجه قرار گیرد. صرف اعلام پایان عملیات به معنی تایید کامل نتیجه کار نیست.

بهتر است شرایط تحویل، نحوه بررسی کار و مسئولیت اصلاح ایرادات احتمالی مشخص باشند. همچنین لازم است طرفین بدانند تایید نهایی بر چه اساسی انجام می شود.

کنترل کیفیت در این مرحله اهمیت زیادی پیدا می کند. بررسی دقیق پیش از تحویل نهایی می تواند مشکلات باقی مانده را مشخص کند.

به همین دلیل، مدیریت کنترل کیفیت نهایی یکی از بخش هایی است که در ساختار سازه مسکن پویا برای بررسی نتیجه پروژه در نظر گرفته شده است.

اشتباه سیزدهم؛ نادیده گرفتن شرایط ساختمان های مجاور

در برخی پروژه های شهری، شرایط املاک اطراف اهمیت زیادی دارد. این موضوع به ویژه در مناطق دارای بافت قدیمی باید جدی گرفته شود.

عملیات ساختمانی ممکن است بر ساختمان های مجاور تاثیر بگذارد. بنابراین، بررسی وضعیت آنها پیش از اجرای مراحل حساس می تواند اهمیت زیادی داشته باشد.

تجربه فعالیت سازه مسکن پویا در مناطق مختلف تهران، به ویژه منطقه 11، نمونه هایی از اهمیت این موضوع را نشان داده است. در برخی نقاط تهران، ساختمان های قدیمی در فاصله بسیار کمی از پروژه جدید قرار دارند.

در چنین شرایطی، مسائل فنی و مسئولیت های مرتبط باید با دقت بیشتری بررسی شوند.

تجربه سازه مسکن پویا در یک پروژه بحرانی منطقه 11

یکی از تجربیات متفاوت سازه مسکن پویا به حادثه 26 فروردین 1398 در منطقه 11 تهران مربوط می شود. در این حادثه، دو ملک در مجاورت مسجدی با قدمت بیش از 100 سال دچار نشست شدند. این اتفاق برای 9 خانواده نیز مشکلات جدی ایجاد کرد.

پس از تشکیل ستاد بحران با نظارت شهردار وقت منطقه 11، مسئولیت تخریب، مهار و مرمت مسجد و همچنین نوسازی دو ساختمان آسیب دیده به سازه مسکن پویا پیشنهاد شد.

دکتر محمد توسلیان که دارای بورد تخصصی مدیریت بحران است، مسئولیت پروژه را پذیرفت. تیم سازه مسکن پویا نیز فعالیت خود را برای مدیریت شرایط و اجرای اقدامات مورد نیاز آغاز کرد.

این تجربه نشان می دهد که تمام پروژه های ساختمانی در شرایط عادی پیش نمی روند. گاهی شرایط پیش بینی نشده، اهمیت مدیریت، هماهنگی و تعریف دقیق مسئولیت ها را چند برابر می کند.

قرارداد خوب باید از اختلاف جلوگیری کند

هدف از قرارداد فقط این نیست که هنگام ایجاد اختلاف بتوان به یک سند استناد کرد. یک قرارداد مناسب باید پیش از هر چیز احتمال ایجاد اختلاف را کاهش دهد.

برای رسیدن به این هدف، طرفین باید درباره انتظارات خود شفاف باشند. مسئولیت ها نیز باید تا حد امکان دقیق تعریف شوند.

مسائل فنی، مالی و حقوقی نباید جدا از یکدیگر بررسی شوند. تصمیمی که در یکی از این بخش ها گرفته می شود، ممکن است بر بخش های دیگر نیز تاثیر داشته باشد.

این نگاه یکی از اصول مورد توجه در مدیریت سازه مسکن پویا است. استفاده از کارشناسان ملکی، مهندسان، مدیران قرارداد و وکلا باعث می شود موضوع از چند زاویه بررسی شود.

نقش مشاوره تخصصی پیش از امضای قرارداد

گاهی افراد برای کاهش هزینه، قرارداد را بدون مشاوره تخصصی امضا می کنند. این تصمیم ممکن است در ابتدا باعث صرفه جویی شود، اما یک اشتباه قراردادی می تواند هزینه بسیار بیشتری ایجاد کند.

مشاوره پیش از قرارداد فرصتی برای شناسایی نقاط مبهم است. طرفین می توانند پیش از ایجاد تعهد، درباره موارد مهم مذاکره کنند.

در پروژه ساختمانی بهتر است علاوه بر جنبه حقوقی، امکان اجرای تعهدات نیز بررسی شود. به همین دلیل، حضور متخصص فنی در کنار وکیل می تواند مفید باشد.

دکتر محمد توسلیان و گروه مشاورین سازه مسکن پویا نیز بر همین رویکرد تاکید دارند. هدف اصلی، پیشگیری از مشکل پیش از ورود پروژه به مرحله اختلاف است.

سازه مسکن پویا و رویکرد یکپارچه به قرارداد های ساختمانی

گروه مشاورین سازه مسکن پویا فعالیت رسمی خود را از سال 1386 با مدیریت دکتر محمد توسلیان آغاز کرد. در سال 1393 نیز با تشکیل یک گروه تخصصی، دامنه فعالیت مجموعه در حوزه مشاوره، ساخت و ساز و مشاوره حقوقی ملک گسترش پیدا کرد.

در ساختار این مجموعه، کارشناسان ملکی مسائل مربوط به ملک را بررسی می کنند. مهندسان ناظر بر روند اجرا نظارت دارند و مدیران باتجربه در بخش قرارداد حضور دارند. همچنین وکلای حقوقی برای بررسی قرارداد و مسائل قانونی فعالیت می کنند.

کنترل کیفیت نهایی نیز بخش دیگری از این ساختار است. هدف از کنار هم قرار گرفتن این تخصص ها، بررسی جامع تر پروژه و کاهش مشکلات احتمالی در طول مسیر است.

فعالیت سازه مسکن پویا در تهران بر مناطق 6، 20 و به ویژه منطقه 11 متمرکز بوده است. این مجموعه در استان های مازندران و قزوین نیز فعالیت داشته است.

چگونه ریسک قرارداد های ساخت و ساز را کاهش دهیم؟

هیچ قراردادی نمی تواند تمام اتفاقات آینده را پیش بینی کند. با این حال، بررسی دقیق می تواند بخش قابل توجهی از ریسک های قابل پیش بینی را کاهش دهد.

طرفین باید پیش از امضا، متن قرارداد را با دقت مطالعه کنند. موضوع قرارداد، مسئولیت ها، هزینه ها و زمان بندی باید روشن باشند. همچنین بهتر است روش اعمال تغییرات و نحوه تحویل پروژه مشخص شود.

از سوی دیگر، تعهدات فنی باید توسط افراد متخصص بررسی شوند. مشاوره حقوقی نیز می تواند ابهامات و پیامدهای حقوقی بندهای قرارداد را مشخص کند.

مستندسازی تصمیم ها در طول پروژه نیز اهمیت دارد. اگر تغییری ایجاد شد، بهتر است جزئیات آن به صورت روشن ثبت شود. این کار احتمال اختلاف درباره توافق های بعدی را کاهش می دهد.

جمع بندی

قرارداد های ساخت و ساز نقش مهمی در موفقیت پروژه دارند. ابهام در مسئولیت ها، زمان بندی نامشخص، توافق های شفاهی و بی توجهی به مسائل حقوقی می توانند زمینه اختلاف را فراهم کنند.

از نگاه دکتر محمد توسلیان، مدیر گروه مشاورین سازه مسکن پویا، پیشگیری از اختلاف اهمیت ویژه ای دارد. بررسی قرارداد توسط افراد متخصص، توجه همزمان به مسائل فنی و حقوقی و تعریف روشن مسئولیت ها می تواند بسیاری از مشکلات را پیش از شروع پروژه مشخص کند.

سازه مسکن پویا نیز بر اساس همین رویکرد، تخصص های مختلف را در کنار یکدیگر قرار داده است. مشاوران ملکی، مهندسان ناظر، مدیران قرارداد، کارشناسان حقوقی و بخش کنترل کیفیت هر یک بخشی از فرایند را بررسی می کنند.

در نهایت، قرارداد خوب تنها قراردادی نیست که از نظر ظاهری کامل باشد. قرارداد باید متناسب با شرایط واقعی پروژه تنظیم شود، مسئولیت طرفین را روشن کند و مسیر همکاری را تا حد امکان شفاف نگه دارد. چنین رویکردی می تواند ریسک پروژه را کاهش دهد و زمینه همکاری حرفه ای تری میان طرفین ایجاد کند.